Vendre un bien immobilier au Portugal : étapes, documents, coûts

L’essentiel en quatre points

• 0 € de frais d'acte pour le vendeur : l'IMT, le droit de timbre et l'acte sont payés par l'acheteur ; le vendeur paie la commission d'agence s'il en a une, le certificat énergétique et l'impôt sur la plus-value.
• Le double Ce que le vendeur rend à l'acheteur s'il se retire après la promesse de vente (Code civil, art. 442) : le sinal (10 à 30 % du prix) est un vrai engagement, dans les deux sens.
• 375 € L'acte au guichet Casa Pronta, enregistrement compris (700 € avec un crédit à radier ou à constituer), en une séance ; chez un notaire privé, c'est plus cher et pas plus rapide.
• 50 % De la plus-value ajoutés à vos revenus de l'année et imposés au barème de l'IRS, résident ou non ; exonération si vous rachetez une résidence principale, et pour les biens acquis avant 1989.

Les documents à réunir avant de mettre en vente

Un bien avec des travaux non déclarés (extension, piscine, garage) ou une surface différente de la caderneta se vend mal et bloque le crédit de l’acheteur : régularisez avant de mettre en vente (rénover une maison : légalisation). Un bien hérité doit d’abord être enregistré au nom des héritiers (vendre une maison héritée).

Avec ou sans agence

Une agence doit avoir une licence AMI de l’IMPIC, affichée sur ses annonces et vérifiable auprès de l’IMPIC ; c’est le vendeur qui paie la commission (un pourcentage du prix, TVA en sus, à négocier et à écrire dans le mandat), l’acheteur ne paie rien. Le mandat (contrato de mediação) est écrit, avec ou sans exclusivité, une durée et une commission, et la commission n’est due qu’à la vente effective, en général à la signature de la promesse pour partie et de l’acte pour le solde selon le contrat. Vendre seul est légal et courant hors des grandes villes : annonces sur les portails, visites, et un avocat ou un solicitador pour la promesse et l’acte si vous ne lisez pas le portugais (qui fait quoi : avocat, notaire, solicitador).

Le prix se fixe avec les données réelles : les prix médians de vente par commune et par freguesia (INE) sont dans les prix de l’immobilier et les pages de marché (Lisbonne, Porto, Algarve, régions) ; les annonces surévaluent, les actes ne mentent pas.

De la promesse à l’acte

1. La promesse de vente (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) : prix, délai, conditions (crédit de l’acheteur, libération du bien, régularisations), et le sinal, 10 à 30 % du prix, versé à la signature. Signatures reconnues (notaire, avocat ou solicitador) ; si l’acheteur renonce, il perd le sinal ; si vous renoncez, vous le rendez au double (art. 442). Ne signez pas sans que les documents ci-dessus soient prêts.
2. Le délai : un à trois mois en général, le temps du crédit de l’acheteur et de l’IMT.
3. L’acte (escritura) : au guichet Casa Pronta de l’IRN (375 €, 700 € avec hypothèque, enregistrement immédiat) ou chez un notaire ; l’acheteur présente la preuve du paiement de l’IMT et du droit de timbre, vous présentez les documents du bien, la banque le distrate, le syndic sa déclaration ; le prix se paie par chèque bancaire ou virement le jour même. Le bien change de propriétaire à l’acte ; les clés aussi.
4. Après : prévenez les Finanças (la vente est communiquée par l’acte, mais vérifiez la caderneta), résiliez ou transférez eau, électricité, gaz et télécoms (contrats d’énergie et internet), rendez la déclaration d’IMI à jour, et gardez tous les justificatifs de frais et de travaux pour la plus-value.

L’impôt sur la plus-value

La plus-value (prix de vente moins prix d’achat actualisé, frais d’acquisition et travaux des douze dernières années justifiés) est imposée pour moitié au barème de l’IRS, pour les résidents comme pour les non-résidents depuis 2023 ; elle se déclare l’année suivante dans la déclaration d’IRS (annexe G). Exonérations : réinvestissement dans une résidence principale au Portugal ou dans l’UE (24 mois avant à 36 mois après), plus de 65 ans ou retraités plaçant le produit dans une assurance vie ou un fonds de pension sous six mois, réinvestissement locatif à loyer modéré (2026–2029), et biens acquis avant 1989. Un résident français déclare aussi la vente en France, avec le crédit d’impôt de la convention (art. 14). Tous les détails et les cas particuliers : la fiscalité immobilière et la convention fiscale France–Portugal.

Vendre depuis la France

Tout peut se faire à distance : une procuration (procuração) notariée en France avec apostille, ou signée au consulat du Portugal, ou chez un notaire portugais, donne à un avocat, un solicitador ou un proche le pouvoir de signer la promesse et l’acte ; les documents s’obtiennent en ligne (certidão, caderneta) ; le certificat énergétique demande une visite de l’expert ; l’argent arrive sur votre compte portugais ou français (le vendeur non résident n’a pas besoin de représentant fiscal s’il réside dans l’UE, mais doit déclarer la plus-value au Portugal). Le point de départ, y compris pour un NIF ou une succession : obtenir un NIF depuis la France et traduction certifiée et apostille.

Questions fréquentes