Les plafonds de la Banque du Portugal
- 90 % Part maximale du prix (ou de l'expertise si elle est plus basse) financée pour une résidence principale ; 80 % pour une résidence secondaire ou un investissement.
- 45 % Taux d'effort maximal (toutes mensualités de crédit sur revenu net), calculé après simulation d'une hausse des taux ; 50 % avant le 1er août 2026.
- 40 ans Durée maximale jusqu'à 35 ans ; 35 ans au-delà. Pour un couple, c'est l'âge du plus âgé qui compte.
- 15 % Garantie de l'État pour les moins de 35 ans, qui permet d'emprunter jusqu'à 100 % d'un premier logement de 450 000 € au plus, pour les contrats signés jusqu'au 31 décembre 2026.
Ces limites viennent de la recommandation macroprudentielle n.º 1/2026 de la Banque du Portugal, applicable à tout dossier dont l’analyse de solvabilité commence à partir du 1er août 2026. Ce sont des recommandations, mais toutes les banques les appliquent ; elles ne peuvent dépasser le taux d’effort de 45 % que pour 10 % de leur production semestrielle, dossiers justifiés.
Conséquence pratique : apport minimal de 10 % du prix pour une résidence principale, de 20 % sinon, plus les frais (IMT, droit de timbre, acte), que les banques ne financent pas. Le détail des impôts à l’achat : fiscalité immobilière.
Résident ou non-résident : ce que change votre situation
| Résident fiscal au Portugal | Résident en France | |
|---|---|---|
| Plafond de financement | 90 % (résidence principale) / 80 % | 80 % en théorie ; en pratique 60 à 75 % selon les banques, qui exigent un apport plus élevé pour des revenus étrangers |
| Revenus pris en compte | Bulletins de salaire et IRS portugais | Avis d’imposition français, bulletins de salaire, relevés bancaires, traduits si la banque le demande |
| Taux et durée | Selon l’âge, jusqu’à 40 ans | Mêmes plafonds, mais durées souvent plus courtes |
| IMT | Barème progressif | 7,5 % dès le premier euro depuis le 25 mai 2026, remboursable si vous devenez résident dans les deux ans |
| Garantie de l’État (jeunes) | Oui, sous conditions | Non : résidence principale au Portugal exigée |
Plusieurs grandes banques (Caixa Geral de Depósitos, Millennium bcp, Novo Banco, Santander, BPI, Crédito Agrícola) ont des offres dédiées aux non-résidents, souvent accessibles depuis leurs agences en France. Le compte bancaire portugais est obligatoire, ainsi que le NIF.
Taux : variable, fixe ou mixte
- Taux variable : Euribor à 3, 6 ou 12 mois plus un spread (la marge de la banque), révisé à chaque échéance de l’indice. Le plus répandu au Portugal, et le plus sensible aux hausses de taux, comme l’ont vécu les emprunteurs en 2022–2023.
- Taux fixe : identique pour toute la durée ; plus cher au départ, sans surprise ensuite. Le taux fixe sur 30 ans, standard en France, reste minoritaire au Portugal.
- Taux mixte : fixe pendant 2 à 10 ans, puis variable ; c’est l’offre que les banques poussent le plus depuis 2023.
Le spread se négocie et baisse en échange de produits associés (domiciliation du salaire, carte, assurances). Comparez toujours le TAEG (TAEG en portugais aussi), qui inclut ces coûts, plutôt que le taux nominal.
La garantie de l’État pour les moins de 35 ans
Le décret-loi 44/2024 permet à un jeune de 35 ans au plus d’emprunter jusqu’à 100 % du prix : l’État se porte caution pour la part comprise entre 85 % et 100 %, dans la limite de 15 % de la valeur. Conditions : première résidence principale, prix de 450 000 € au plus, revenu imposable ne dépassant pas le 8e palier de l’IRS, ne pas être propriétaire d’un autre logement, et signer le contrat au plus tard le 31 décembre 2026, sauf prolongation. La garantie se cumule avec l’exonération d’IMT et de droit de timbre « IMT Jovem » jusqu’à 330 539 €. Un jeune Français résident au Portugal est éligible dans les mêmes conditions.
Les frais à prévoir
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droit de timbre sur le prêt | 0,6 % du capital emprunté (prêt de 5 ans ou plus) |
| Expertise du bien | Généralement 200 à 400 €, à la charge de l’emprunteur |
| Frais de dossier et d’ouverture | Variables selon la banque, souvent quelques centaines d’euros, parfois offerts |
| Acte + enregistrement (Casa Pronta) | 700 € pour un achat avec hypothèque |
| Assurance décès-invalidité | Obligatoire en pratique ; délégation possible à un assureur tiers |
| Assurance multirisque habitation | Obligatoire pour la couverture incendie du bien hypothéqué |
| Remboursement anticipé | 0,5 % du capital remboursé à taux variable, 2 % à taux fixe (l’exonération temporaire a pris fin le 31 décembre 2025) |
Le déroulement d’un dossier
- Simulation et accord de principe (aprovação de princípio) sur la base des revenus et de l’apport ; utile avant de signer un compromis.
- Dossier complet : pièce d’identité, NIF, justificatifs de revenus, relevés bancaires, situation des autres crédits, compromis de vente ou promesse, caderneta predial et certidão permanente du bien.
- Expertise du bien par un évaluateur agréé ; le prêt est calculé sur le plus bas du prix et de l’expertise.
- FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) : le document standard qui détaille taux, TAEG, frais et assurances. La loi impose un délai de réflexion de sept jours entre la remise du contrat et sa signature.
- Acte chez le notaire ou au guichet Casa Pronta, avec inscription de l’hypothèque ; la banque débloque les fonds le jour même.
Comptez de trois semaines à deux mois entre le dépôt du dossier et l’acte, davantage pour un non-résident dont les documents doivent être traduits.
Questions fréquentes
Une banque française peut-elle financer un achat au Portugal ?
Rarement avec une hypothèque sur le bien portugais. Les solutions courantes sont un prêt hypothécaire portugais, ou un crédit garanti par un bien situé en France (hypothèque ou nantissement) pour financer l'achat comptant au Portugal.
Le taux d'effort de 45 % tient-il compte de mes crédits en France ?
Oui. La recommandation demande d'inclure toutes les mensualités de crédit en cours, y compris à l'étranger, et de simuler une hausse des taux sur le nouveau prêt.
Puis-je rembourser par anticipation sans frais ?
Plus depuis le 1er janvier 2026 : 0,5 % du capital remboursé pour un prêt à taux variable, 2 % à taux fixe. Les remboursements partiels restent possibles à chaque échéance.
Je m'installe dans un an : vaut-il mieux acheter avant ou après ?
Après, si vous le pouvez : en tant que résident, vous bénéficiez du barème IMT normal (exonération jusqu'à 106 346 €), du plafond de 90 % et, avant 35 ans, de la garantie de l'État. Si vous achetez avant, vous paierez 7,5 % d'IMT, remboursables une fois résident dans les deux ans.
Sources officielles et références
- Banco de Portugal — Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (LTV 90 % / 80 %, DSTI 45 %, maturidade 40 / 35 anos, aplicável desde 1 de agosto de 2026) — consulté le 17.9.2026
- ECO — Banco de Portugal aperta regras do crédito a partir de agosto (2.7.2026) — consulté le 17.9.2026
- Caixa Geral de Depósitos — Como funciona a garantia do Estado no crédito habitação jovem (Decreto-Lei n.º 44/2024 : até 35 anos, 450 000 €, 15 %, contratos até 31.12.2026) — consulté le 17.9.2026
- Doutor Finanças — Fim da isenção da comissão por reembolso antecipado (0,5 % taxa variável, 2 % taxa fixa, Decreto-Lei n.º 74-A/2017) — consulté le 17.9.2026
- Portal das Finanças — Tabela Geral do Imposto do Selo (verba 17.1.4 : crédito de prazo igual ou superior a cinco anos, 0,6 %) — consulté le 17.9.2026
- Justiça.gov.pt — Balcão Casa Pronta (700 € pour un achat avec hypothèque) — consulté le 17.9.2026
- Código do IMT, artigo 17.º n.º 10 — IMT de 7,5 % para adquirentes não residentes (Decreto-Lei n.º 97/2026) — consulté le 17.9.2026