Immobilier au Portugal : acheter, louer, prix, impôts, crédit (2026)

Le marché en 2026

• 2 337 €/m² Prix médian des logements vendus au Portugal au 1er trimestre 2026, +19,8 % sur un an ; 5 292 € à Lisbonne, 5 000 € à Cascais, 3 510 € à Porto, 3 352 € en Algarve.
• 7,5 % L'IMT dû par un acheteur non résident depuis le 25 mai 2026, dès le premier euro, remboursable s'il devient résident dans les deux ans.
• 17,22 €/m² Loyer médian d'un nouveau bail à Lisbonne ; caution plafonnée à deux mois, bail d'un an minimum, déduction d'IRS jusqu'à 900 €.
• 90 % Financement maximal d'une résidence principale (80 % sinon), taux d'effort 45 %, 40 ans jusqu'à 35 ans : les règles de la Banque du Portugal depuis août 2026.

Les prix, ville par ville

Les seuls prix fiables sont ceux des actes enregistrés, publiés par l’INE chaque trimestre : prix de l’immobilier au Portugal, ville par ville. Les marchés locaux et leurs quartiers : Lisbonne, Porto, Algarve, régions et villes moyennes (Braga, Coimbra, Setúbal, Madère, l’intérieur) ; pour les petits budgets, maison pas chère au Portugal ; pour trancher, location ou achat ?.

Acheter

Les étapes (NIF, compromis (contrato-promessa), acte, enregistrement) sont dans acheter une maison au Portugal ; les impôts à l’achat (IMT, droit de timbre), à la détention (IMI, AIMI), à la location et à la revente (plus-values), avec le barème 2026 et le cas des non-résidents, dans la fiscalité immobilière ; le financement, la garantie de l’État pour les moins de 35 ans et les frais dans le crédit immobilier ; les travaux après l’achat (permis, artisans, TVA à 6 %) dans rénover une maison ; le terrain, le PDM et le permis de bâtir dans construire une maison. Avant de verser un euro : prévention des arnaques et, pour sécuriser l’acte, avocat et notaire francophones.

Louer

Louer à la nuit ou à la semaine à des touristes est une activité réglementée, l’Alojamento Local : enregistrement, zones de contention, copropriété, assurance et impôts sont dans la location saisonnière (AL).

Bail écrit d’un an minimum, caution de deux mois, déclaration aux Finanças, préavis, hausse annuelle plafonnée : louer un logement au Portugal. Côté bailleur, les loyers sont imposés à 25 %, 10 % pour les loyers modérés jusqu’en 2029 : fiscalité immobilière.

Hériter, vendre, assurer

Vendre un bien (documents, agence licenciée, promesse et sinal, acte Casa Pronta, plus-value, vente depuis la France) : vendre un bien immobilier au Portugal.

Dans un immeuble, les charges, l’assemblée et les travaux obéissent au régime du condomínio : la copropriété au Portugal. Un bien reçu en héritage se déclare aux Finanças (droit de timbre de 10 % hors ligne directe) et se vend avec les règles portugaises : vendre une maison héritée et succession franco-portugaise. L’assurance du logement : assurance habitation.

Questions fréquentes