Assurance habitation au Portugal : incendie obligatoire, multirisques

Les repères

• Incendie obligatoire Pour chaque appartement d'un immeuble en copropriété (propriedade horizontal) et pour les parties communes, par le Code civil ; le syndic peut souscrire à votre place et vous refacturer.
• Multirriscos L'assurance multirisques habitation, facultative en droit, exigée par toute banque qui prête, et la seule qui couvre l'eau, le vol, la tempête et la responsabilité civile.
• Séisme en option Le Portugal est en zone sismique ; la garantie fenómenos sísmicos n'est pas incluse d'office et se paie à part, surtout à Lisbonne et en Algarve.
• Règle proportionnelle Un logement assuré pour moins que sa valeur de reconstruction n'est indemnisé qu'au prorata (subseguro) : le capital doit suivre les prix de la construction.
• 75 000 € Le capital minimum de la responsabilité civile obligatoire d'un meublé touristique (alojamento local), par établissement et par sinistre (l'assurance responsabilité civile).

L’obligation : l’incendie en copropriété

L’article 1429.º du Code civil impose une assurance contre le risque d’incendie pour chaque fraction d’un immeuble en copropriété et pour les parties communes. En pratique, soit chaque copropriétaire assure son lot (le plus souvent par sa multirisques, qui inclut l’incendie), soit l’assemblée fixe un capital et le syndic souscrit une police collective pour l’immeuble et répartit la prime. Vérifiez à l’achat ce que fait la copropriété, pour ne pas payer deux fois ni laisser un trou ; le capital assuré doit être actualisé chaque année (le fonctionnement d’une copropriété au Portugal). Une maison individuelle n’est soumise à aucune obligation d’assurance, ce qui ne la rend pas moins exposée.

La multirisques : ce qu’il faut regarder

Deux capitaux sont à fixer : le bâtiment (edifício), sur la base de la valeur de reconstruction au mètre carré, et non du prix d’achat (bien plus haut à Lisbonne) ni de la valeur fiscale (bien plus bas) ; et le contenu. En cas de sous-assurance, la loi applique la règle proportionnelle : un bâtiment assuré pour la moitié de sa valeur est indemnisé à moitié, même pour un petit sinistre. Les assureurs proposent une actualisation automatique du capital : acceptez-la.

Le locataire n’a pas d’obligation légale, mais le bail peut l’exiger, et une multirisques « locataire » (contenu + RC + dommages au bien loué) coûte peu ; le propriétaire bailleur assure le bâtiment et peut ajouter la perte de loyers et les dommages causés par le locataire. Les règles du bail : louer un logement au Portugal.

Prêt immobilier : ce que la banque peut exiger

Avec un crédit, la banque exige une multirisques couvrant au moins le capital emprunté (avec elle comme bénéficiaire en cas de perte) et une assurance vie des emprunteurs. Elle peut proposer ses contrats, non les imposer : le décret-loi 222/2009 oblige la banque à vous informer que vous pouvez remplacer son assurance vie par un contrat équivalent d’un autre assureur, le capital assuré devant suivre le montant restant dû ; la banque peut alors ajuster le spread prévu au contrat de prêt. Comparer les deux propositions sur la durée du prêt fait souvent la différence : crédit immobilier au Portugal.

Meublé touristique : une assurance obligatoire de plus

Depuis 2018, l’exploitant d’un alojamento local doit détenir une assurance de responsabilité civile extracontractuelle couvrant les dommages causés aux hôtes et aux tiers par l’activité, avec un capital minimum de 75 000 € par établissement et par sinistre ; la multirisques habitation ordinaire ne suffit pas, sauf clause AL. Sans cette police, l’exploitant s’expose à des sanctions et au retrait du registre. Le régime complet du meublé touristique (enregistrement, zones de contention, copropriété, impôts) : la location saisonnière (Alojamento Local).

Sinistre et résiliation

Déclaration à l’assureur sous 8 jours (ou le délai du contrat) avec photos et devis ; en dégât des eaux venant du voisin ou des parties communes, c’est la RC de l’autre (ou de la copropriété) qui joue, d’où l’intérêt d’un syndic et d’un immeuble correctement assurés. Le contrat se renouvelle chaque année ; pour le quitter, 30 jours de préavis écrit avant l’échéance ; la vente du logement met fin au contrat, avec remboursement de la prime au prorata. Les règles communes à tous les contrats : les assurances au Portugal.

Questions fréquentes