Location saisonnière (Alojamento Local) : enregistrement, règles, IRS

Louer un appartement à la nuit au Portugal, c'est faire de l'Alojamento Local, une activité réglementée : un numéro d'enregistrement avant la première réservation, des règles de sécurité et d'assurance, une fiscalité propre et, depuis octobre 2024, de nouveaux pouvoirs pour les mairies.

Mis à jour le 18 septembre 2026Faits vérifiés — sources en bas de page

L’essentiel en quatre points

Un numéro avant tout L'exploitation d'un AL exige une communication préalable à la mairie sur le Balcão Único Eletrónico ; le numéro attribué en l'absence d'opposition est le seul titre valable, et l'annoncer sans numéro (ou avec un numéro périmé) est une contravention économique grave, pour le propriétaire comme pour la plateforme.
60 ou 90 jours Le délai pendant lequel le maire peut s'opposer à l'enregistrement (90 jours en zone de contention) : dossier incomplet, interdiction municipale, usage du bâtiment inadapté, non-conformité.
Deux tiers La majorité de copropriété (en millièmes) qui peut interdire l'AL dans l'immeuble, pour l'avenir seulement ; la copropriété peut aussi majorer les charges de l'AL jusqu'à 30 %.
75 000 € Le capital minimal de l'assurance de responsabilité civile obligatoire, par sinistre ; sans assurance valable, l'enregistrement peut être annulé.

Ce qu’est un Alojamento Local

L’Alojamento Local (AL) est le statut des hébergements touristiques qui ne sont pas des établissements hôteliers classés : le décret-loi 128/2014, remanié plusieurs fois et réécrit en octobre 2024 par le décret-loi 76/2024, le définit en quatre modalités : la moradia (maison individuelle entière), l’apartamento (appartement ou partie de bâtiment indépendante), l’estabelecimento de hospedagem (chambres dans un même bâtiment, dont les hostels quand le dortoir domine) et les quartos (chambres chez l’habitant). Un AL ne peut pas se présenter comme un « hôtel » ni afficher d’étoiles (art. 17.º) ; il porte son nom et son numéro d’enregistrement sur toute sa publicité, et une plaque réglementaire à l’entrée pour les appartements, chambres et établissements (art. 18.º).

Ce qui a changé en 2024

La loi « Mais Habitação » de 2023 avait durci le régime au niveau national (enregistrements à durée limitée et renouvelables, restrictions aux nouveaux enregistrements) ; le décret-loi 76/2024, en vigueur depuis le 1ᵉʳ novembre 2024, a abrogé le renouvellement des enregistrements (l’ancien art. 6.º-A) et les articles 18.º à 21.º et 52.º de cette loi, et a transféré aux mairies le pouvoir de réguler : chaque commune peut adopter un règlement de l’AL (obligatoire de se prononcer au-delà de 1 000 AL enregistrés), y créer des zones de contention (nouveaux enregistrements limités ou interdits, par freguesia) et des zones de croissance durable, réévaluées au moins tous les trois ans, et nommer un « médiateur de l’AL » pour les conflits avec les voisins. Avant d’acheter pour louer, la première question est donc : que dit le règlement municipal, et l’adresse est-elle en zone de contention ? Lisbonne et Porto en ont ; la réponse s’obtient à la mairie et sur le Balcão Único, où les zones de contention sont signalées.

S’enregistrer : la procédure

Vérifier le bâtiment : la communication doit citer une autorisation d’utilisation (licence d’utilisation) valable et compatible ; la commune définit les usages compatibles, et en modalité « chambres » seul l’usage d’habitation est admis. Un AL dans un immeuble en copropriété n’est pas un changement d’usage (art. 6.º-B), sauf si le titre de copropriété ou le règlement l’interdit, ou si l’assemblée l’a interdit aux deux tiers des millièmes (pour les demandes postérieures à la décision).
Déclarer l’activité aux Finanças (début d’activité, CAE 55201 ou 55204) : l’AL est une activité commerciale, en nom propre ou en société (travailleur indépendant, créer une entreprise).
Déposer la communication préalable avec délai sur le Balcão Único Eletrónico, adressée au maire : identité et NIF du titulaire, nom et adresse de l’établissement, capacité (chambres, lits, personnes), date d’ouverture, contact d’urgence, modalité ; avec la pièce d’identité (ou la certidão de la société), un terme de responsabilité sur la conformité du logement, la caderneta predial (propriétaire) ou le bail avec l’autorisation du bailleur (locataire), la déclaration d’activité, et pour un hostel en copropriété le procès-verbal d’assemblée.
Attendre 60 jours (90 en zone de contention) : sans opposition du maire, le numéro devient le titre d’ouverture, transmis automatiquement à Turismo de Portugal ; une visite municipale de vérification a lieu dans le même délai. En cas d’opposition, une contre-visite peut être demandée une fois, à vos frais.
Tenir à jour : toute modification (et la cessation) se déclare sur le Balcão sous 10 jours ; l’annulation du numéro doit être communiquée aux plateformes de réservation sous 10 jours.

Les règles à respecter

Capacité : 9 chambres et 27 personnes au plus (hors chambres et hostels) ; deux personnes par chambre, plus deux dans le salon pour les appartements et maisons ; lits d’appoint limités à 50 % des lits fixes. Un même exploitant ne peut avoir plus de neuf appartements AL dans un immeuble si cela dépasse 75 % des lots.
Équipement (art. 12.º) : eau courante chaude et froide, raccordement à l’eau et à l’assainissement (ou fosse dimensionnée), fenêtre sur l’extérieur, mobilier adapté, occultation, portes fermant à clé, sanitaires conformes.
Sécurité (art. 13.º) : jusqu’à 10 personnes, extincteur et couverture anti-feu accessibles, trousse de premiers secours, numéro 112 affiché ; au-delà, les règles générales de sécurité incendie des bâtiments.
Assurance (art. 13.º-A) : responsabilité civile extracontractuelle pour les dommages aux hôtes et aux tiers, 75 000 € minimum par sinistre, plus, en copropriété, une assurance des dommages aux parties communes ; l’exploitant répond solidairement des dégâts causés par ses hôtes dans l’immeuble (assurance habitation et AL).
Livre de réclamations, période d’ouverture affichée, identification conforme.
Taxe de séjour : dans les communes qui l’ont instaurée (Lisbonne, Porto, Sintra, Cascais, la plupart des stations de l’Algarve, Funchal…), l’exploitant l’encaisse auprès des hôtes, l’inscrit à part sur la facture sans TVA, s’enregistre sur la plateforme municipale et la reverse chaque mois ; ne pas la collecter est passible d’amende (les tarifs ville par ville).
Copropriété (règles générales du condomínio) : contribution supplémentaire aux charges possible, jusqu’à 30 % de la quote-part annuelle, votée en assemblée ; l’exploitant doit donner son téléphone au syndic ; les travaux d’adaptation des parties communes sont à sa charge ; en cas de troubles répétés, le maire peut annuler l’enregistrement après audition.

Les impôts

IRS : les revenus de l’AL sont des revenus commerciaux (catégorie B). Au régime simplifié, le revenu imposable est 35 % des recettes pour un appartement ou une maison (coefficient 0,35), 50 % en zone de contention (0,50) ; 15 % pour les établissements d’hébergement et les chambres (activités hôtelières). Ce revenu s’ajoute aux autres au barème ; les non-résidents sont imposés au Portugal sur ces revenus et les déclarent aussi en France (le système fiscal portugais, la convention fiscale).
TVA : l’hébergement de type hôtelier est au taux réduit de 6 % (lista I, verba 2.17), avec les obligations de facturation qui vont avec dès qu’on dépasse la franchise des petites activités (la TVA au Portugal).
Sécurité sociale : cotisations d’indépendant sur le revenu, sauf exemptions (la Sécurité sociale portugaise).
Taxe de séjour : perçue pour la commune quand elle en a une (Lisbonne 4 € par nuit, plafonnée à sept nuits) ; à la revente, le passage d’un logement à l’activité puis son retour au patrimoine privé ont des conséquences sur la plus-value : voir la fiscalité immobilière.

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter pour louer

Le rendement dépend de la zone de contention (impossible d’obtenir un numéro dans certaines freguesias de Lisbonne et Porto), de la saisonnalité (l’Algarve vit six mois par an), de la concurrence et des charges (ménage, plateformes, assurance, impôts) ; un appartement acheté au prix médian de Lisbonne (le marché immobilier de Lisbonne) ne se rentabilise plus en AL comme il y a dix ans, et la location longue durée, encouragée par l’État, redevient compétitive (louer un logement). Vérifiez toujours qu’un bien vendu « avec licence AL » a un numéro valide et transférable dans les conditions du règlement municipal, et que la copropriété n’a pas voté d’interdiction (acheter une maison au Portugal).

Questions fréquentes

Puis-je louer mon appartement quelques semaines par an sans enregistrement ?

Non : dès qu'un logement est proposé à des touristes contre paiement, à la nuit ou à la semaine, c'est de l'Alojamento Local et il faut un numéro ; les plateformes doivent retirer les annonces sans numéro, et l'ASAE et la mairie verbalisent. La location meublée de longue durée (bail d'habitation) relève d'un autre régime.

Ma copropriété peut-elle m'interdire l'AL ?

Oui, par une décision de l'assemblée à la majorité des deux tiers des millièmes, mais seulement pour les demandes d'enregistrement postérieures à la décision ; un AL déjà enregistré n'est pas concerné, sauf troubles répétés, qui peuvent conduire à l'annulation par la mairie. La copropriété peut aussi majorer vos charges de 30 % au plus.

Un non-résident peut-il exploiter un AL ?

Oui, avec un NIF, une activité déclarée aux Finanças (souvent avec un représentant fiscal ou un comptable), l'assurance et les mêmes règles ; les revenus sont imposés au Portugal puis déclarés en France avec crédit d'impôt selon la convention.

Sources officielles et références

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