Copropriété au Portugal (condomínio) : charges, assemblée, syndic

En cinq repères

• Millièmes Chaque fraction a une valeur relative fixée dans le titre constitutif (permilagem) ; elle détermine votre part des charges et votre nombre de voix à l'assemblée (art. 1418.º, 1424.º et 1430.º du Code civil).
• 10 % La contribution minimale au fonds commun de réserve (fundo comum de reserva), obligatoire dans chaque copropriété, calculée sur votre quote-part des autres charges et déposée en banque (décret-loi 268/94, art. 4.º).
• Janvier L'assemblée annuelle se tient dans la première quinzaine de janvier (au plus tard dans le premier trimestre si le règlement le prévoit) pour approuver les comptes et le budget ; convocation dix jours avant, par lettre recommandée ou par e-mail.
• Deux tiers La majorité, en valeur de l'immeuble, exigée pour les innovations, les travaux qui modifient la façade ou l'esthétique du bâtiment, le changement d'usage d'une fraction et l'interdiction de l'Alojamento Local pour l'avenir.
• 10 jours Le délai dans lequel l'administrateur doit délivrer l'attestation des charges et des dettes de votre fraction, pièce obligatoire de l'acte de vente depuis avril 2022 (art. 1424.º-A).

Ce qu’est un condomínio

Le droit portugais parle de propriedade horizontal : un immeuble divisé en fractions autonomes (fracções autónomas), chacune indépendante, isolée des autres et avec une sortie propre sur une partie commune ou sur la rue (art. 1415.º). Le titre constitutif (título constitutivo), acte fondateur de la copropriété, décrit chaque fraction et lui attribue une valeur relative en pourcentage ou en millièmes du total de l’immeuble ; il peut aussi fixer la destination de chaque fraction (habitation, commerce, garage), contenir le règlement et prévoir un compromis d’arbitrage (art. 1418.º). Le même régime s’applique, avec adaptations, aux ensembles d’immeubles reliés par des parties communes, les résidences fermées avec piscine et jardins (art. 1438.º-A).

Sont parties communes par la loi le sol, les fondations, les murs porteurs et la structure, le toit et les terrasses de couverture (même réservées à l’usage d’une fraction), les entrées, halls, escaliers et couloirs communs, les installations générales d’eau, d’électricité, de chauffage, de climatisation, de gaz et de communications. Sont présumés communs les cours et jardins, les ascenseurs, le logement du concierge, les garages et places de stationnement, et tout ce qui n’est pas affecté à l’usage exclusif d’un copropriétaire ; le titre peut réserver l’usage exclusif de certaines zones communes à une fraction, une terrasse par exemple (art. 1421.º).

Chaque copropriétaire est libre dans sa fraction, dans les limites du droit commun de la propriété, avec quelques interdictions propres : porter atteinte, par des travaux ou par défaut d’entretien, à la sécurité, à la ligne architecturale ou à l’esthétique de l’immeuble ; donner à la fraction un usage différent de sa destination ; pratiquer ce que le titre ou une décision unanime de l’assemblée interdit. Les travaux qui modifient la façade ou l’esthétique restent possibles avec l’autorisation préalable de l’assemblée aux deux tiers de la valeur de l’immeuble ; quand le titre ne fixe pas la destination d’une fraction, en changer l’usage demande la même majorité, sauf pour passer à l’habitation, qui ne demande l’accord de personne depuis 2024 (art. 1422.º et 1422.º-B). Réunir deux fractions contiguës est libre ; en diviser une en nouvelles fractions exige le titre ou une décision de l’assemblée sans aucune opposition (art. 1422.º-A).

Les charges : qui paie quoi

Les dépenses de conservation et de jouissance des parties communes et les services d’intérêt commun (nettoyage, électricité des communs, ascenseur, concierge, assurance, honoraires du syndic) sont à la charge des copropriétaires propriétaires au moment de la décision, en proportion de la valeur de leur fraction (art. 1424.º, n.º 1). Le règlement, approuvé sans opposition par une majorité de copropriétaires représentant la majorité de la valeur, peut répartir les services communs à parts égales ou selon l’usage, à condition de justifier les critères. Les parties communes qui ne servent qu’à certains (une cour, une entrée séparée) sont à la charge de ceux qui s’en servent ; l’ascenseur n’est payé que par les fractions qu’il dessert ; les rampes et plateformes installées pour une personne à mobilité réduite, par ceux qui les ont fait poser.

Le fonds commun de réserve est obligatoire : chaque copropriétaire y verse au moins 10 % de sa quote-part des autres charges, l’argent est déposé dans une banque et administré par l’assemblée, et il sert aux travaux de conservation de l’immeuble. Si l’assemblée l’utilise pour autre chose, les copropriétaires doivent le reconstituer par une cotisation extraordinaire dans les douze mois (décret-loi 268/94, art. 4.º). En pratique, l’assemblée de janvier vote un budget (orçamento) et la quote-part annuelle de chacun, payable par mois ou par trimestre selon le règlement ; le procès-verbal mentionne le montant annuel dû par chaque fraction et les dates d’échéance, ce qui en fait un titre exécutoire (voir plus bas). Les charges d’un logement loué restent au propriétaire, sauf clause contraire du bail (louer un logement au Portugal), et sont déductibles des loyers imposés à l’IRS (fiscalité immobilière).

L’assemblée des copropriétaires

L’assemblée (assembleia de condóminos) se réunit dans la première quinzaine de janvier, convoquée par l’administrateur, pour approuver les comptes de l’année écoulée et le budget de l’année qui commence ; le règlement ou une décision majoritaire peut la reporter, à titre exceptionnel, dans le premier trimestre. Elle se réunit aussi à la demande de l’administrateur ou de copropriétaires représentant 25 % du capital investi (art. 1431.º). La convocation part dix jours avant, par lettre recommandée ou par avis contre reçu, ou par e-mail pour ceux qui l’ont demandé lors d’une assemblée précédente (avec accusé de réception par le même moyen) ; elle indique le jour, l’heure, le lieu et l’ordre du jour, et signale les points qui exigent l’unanimité. Chaque copropriétaire a autant de voix que d’unités entières dans ses millièmes et peut se faire représenter par un mandataire ; l’assemblée peut se tenir par visioconférence si l’administration le décide ou si la majorité le demande, à charge pour l’administration de fournir les moyens à qui ne peut pas y participer autrement (art. 1430.º, 1432.º ; décret-loi 268/94, art. 1.º-A).

Si le quorum manque, une nouvelle réunion est réputée convoquée une semaine plus tard à la même heure, ou trente minutes après si un quart de la valeur est déjà présent ; elle délibère alors à la majorité des présents. Les décisions qui exigent l’unanimité peuvent être prises par les présents s’ils représentent les deux tiers du capital, sous réserve de l’accord des absents : ceux-ci reçoivent la décision sous 30 jours, par recommandé ou e-mail, et ont 90 jours pour répondre, leur silence valant approbation (art. 1432.º). Le procès-verbal (ata) est obligatoire, résume la réunion, les présents et absents et le résultat de chaque vote ; les décisions ne produisent effet qu’une fois le procès-verbal approuvé, et il peut être signé électroniquement ou approuvé par e-mail (décret-loi 268/94, art. 1.º). Une décision contraire à la loi ou au règlement s’attaque vite : demande d’assemblée extraordinaire sous 10 jours, saisine d’un centre d’arbitrage sous 30 jours, action en annulation sous 20 jours après cette assemblée ou 60 jours après la décision (art. 1433.º). Les copropriétaires non résidents doivent communiquer par écrit leur adresse, ou celle d’un représentant, à l’administrateur.

L’administrateur, le « syndic » portugais

L’administrador est élu et révoqué par l’assemblée, pour un an renouvelable sauf disposition contraire ; il peut être un copropriétaire ou un tiers, en général une société de gestion, et la fonction peut être rémunérée. Il reste en place jusqu’à l’élection de son successeur ; à défaut d’élection, le tribunal le nomme à la demande de tout copropriétaire, et en attendant les fonctions reviennent d’office au copropriétaire qui détient la plus grande part du capital (art. 1435.º et 1435.º-A). Son nom doit être affiché à l’entrée de l’immeuble. Il n’y a pas de « conseil syndical » au sens français : l’assemblée contrôle directement, et tout acte de l’administrateur peut être porté devant elle (art. 1438.º).

Ses fonctions sont énumérées par la loi (art. 1436.º) : convoquer l’assemblée, préparer le budget, vérifier l’assurance incendie et le fonds de réserve, encaisser les charges et payer les dépenses, exiger des retardataires leur quote-part avec les intérêts légaux et les pénalités prévues, entretenir les parties communes et régler leur usage, exécuter les décisions dans les 15 jours ouvrables, représenter la copropriété devant les administrations et en justice, rendre les comptes, conserver les documents, informer les copropriétaires de toute procédure en cours au moins tous les six mois, délivrer sous 10 jours l’attestation de dettes, agir en urgence puis faire ratifier. Pour des travaux extraordinaires ou une innovation, il doit présenter au moins trois devis d’origines différentes. Un administrateur qui manque à ses obligations engage sa responsabilité civile. Depuis 2022, chaque copropriétaire doit lui communiquer son NIF, son adresse, son téléphone et son e-mail, et les tenir à jour (décret-loi 268/94, art. 3.º).

Travaux, innovations et urgences

La loi distingue la conservation (entretien, réparations, à la charge de tous selon les millièmes) des innovations (ce qui ajoute ou transforme : ascenseur, piscine, ravalement décoratif, changement de matériaux), qui exigent les deux tiers de la valeur de l’immeuble. Deux exceptions facilitent la modernisation : dans les immeubles d’au moins huit fractions, l’installation d’un ascenseur ou du gaz de ville se vote à la majorité des copropriétaires et de la valeur ; et depuis la loi 29/2026, les panneaux solaires en autoconsommation (UPAC) se votent à la majorité simple dès deux fractions (art. 1425.º). Un copropriétaire dont un membre du foyer a une mobilité réduite peut faire poser une rampe ou une plateforme élévatrice sur simple communication préalable à l’administrateur, à ses frais. Les innovations qui gênent l’usage des parties privatives ou communes d’un autre copropriétaire sont interdites (art. 1425.º, n.º 8).

Celui qui a voté contre une innovation doit quand même la payer, sauf si un tribunal juge son refus fondé, ce qui est toujours le cas pour des travaux somptuaires ou disproportionnés par rapport à l’immeuble ; il peut alors rejoindre plus tard en payant sa part (art. 1426.º). Les réparations indispensables et urgentes des parties communes, celles qui évitent à court terme un dommage à l’immeuble ou un danger pour les personnes, peuvent être engagées par n’importe quel copropriétaire si l’administrateur fait défaut (art. 1427.º). Quand la copropriété laisse l’immeuble se dégrader, la mairie peut notifier l’administrateur et faire exécuter les travaux d’office, chacun payant sa quote-part (décret-loi 268/94, art. 11.º). Les travaux dans votre fraction relèvent, eux, des règles d’urbanisme habituelles (rénover une maison au Portugal).

Assurance, règlement, pénalités

L’assurance incendie est obligatoire pour chaque fraction et pour les parties communes ; si les copropriétaires ne la souscrivent pas dans le délai et pour le capital fixés par l’assemblée, l’administrateur la contracte et leur réclame la prime (art. 1429.º). Le capital doit être actualisé chaque année, selon un montant voté ou, à défaut, l’indice publié par l’autorité des assurances (décret-loi 268/94, art. 5.º). La plupart des copropriétés souscrivent une police collective pour l’immeuble entier ; votre contrat multirisque personnel couvre le reste (l’assurance habitation au Portugal).

Un règlement de copropriété est obligatoire au-delà de quatre copropriétaires s’il ne figure pas dans le titre ; l’assemblée le rédige, ou l’administrateur à défaut (art. 1429.º-A). L’assemblée peut imposer l’arbitrage pour les litiges entre copropriétaires ou avec l’administrateur, et fixer des pénalités pour ceux qui violent le Code, le règlement ou ses décisions, dans la limite, par an, du quart du revenu imposable de la fraction (art. 1434.º).

Charges impayées et vente d’une fraction

Le procès-verbal qui fixe les cotisations vaut titre exécutoire contre le copropriétaire qui ne paie pas à l’échéance, intérêts au taux légal et pénalités compris ; l’administrateur doit engager l’action en justice dans les 90 jours du premier impayé dès que la dette atteint l’IAS de l’année (537,13 € en 2026), sauf décision contraire de l’assemblée (décret-loi 268/94, art. 6.º). Un copropriétaire à l’étranger n’échappe pas au recouvrement : les recommandés partent à l’adresse déclarée, et le silence vaut souvent approbation.

À la vente, le vendeur demande à l’administrateur une déclaration écrite de toutes les charges en vigueur pour sa fraction (nature, montants, échéances) et des dettes existantes, avec leurs dates ; l’administrateur la délivre sous 10 jours au plus, et le notaire ou le guichet Casa Pronta ne peut pas passer l’acte sans y faire référence. Les dettes se rattachent à celui qui devait les payer à l’époque ; si l’acheteur renonce expressément à la déclaration dans l’acte, il assume les dettes du vendeur ; tout ce qui échoit après la vente est pour le nouveau propriétaire (art. 1424.º-A). Le vendeur doit ensuite informer l’administrateur par recommandé sous 15 jours, avec le nom complet et le NIF de l’acheteur, faute de quoi il supporte les frais d’identification et les retards de paiement qui suivent (décret-loi 268/94, art. 3.º). Avant de signer une promesse, demandez donc cette déclaration, les procès-verbaux des deux dernières assemblées, le budget, le solde du fonds de réserve et l’état des travaux votés : c’est là que se cachent le ravalement à 20 000 € ou l’ascenseur à remplacer (acheter une maison au Portugal, vendre un bien, les pièges à éviter).

Location saisonnière dans un immeuble

Exploiter un Alojamento Local dans une fraction d’habitation n’est pas un changement d’usage, mais l’assemblée peut, aux deux tiers des millièmes, interdire les nouveaux enregistrements dans l’immeuble, et majorer les charges de l’AL jusqu’à 30 % ; en cas de troubles répétés, la mairie peut annuler l’enregistrement. Le détail, les assurances et la fiscalité : location saisonnière (Alojamento Local). Le cadre général du droit et des tribunaux au Portugal : le droit portugais.

Questions fréquentes