Le marché immobilier de Porto en 2025 : Guide d’initié
Le boom immobilier de Porto en 2025
Porto s’est imposée comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Europe en 2025, avec une demande croissante dans les segments résidentiel, commercial et alternatif. Après un premier semestre 2024 plus calme, l’activité a fortement rebondi : les ventes de logements à Porto ont augmenté d’environ 19% en 2024 (environ 6 800 logements vendus) par rapport à 2023. Les prix des logements dans la ville ont continué de grimper – en hausse de 7,8% sur un an en 2024 (après une hausse de 10,7% en 2023). Fin 2024, le prix de vente moyen des biens à Porto atteignait 3 187-3 356 € par m², le plus élevé du nord du Portugal, mais encore environ 30% inférieur à celui de Lisbonne, ce qui suggère une marge pour une appréciation supplémentaire. Le marché locatif reflète cette croissance : les loyers moyens ont atteint 12,1 € par m² en 2024, poursuivant une tendance de hausses annuelles à deux chiffres. Malgré les vents contraires économiques (inflation et pics de taux d’intérêt début 2024), l’immobilier de Porto s’est montré résilient. En fait, l’investissement étranger est resté robuste – près de 48% des achats de logements de luxe en 2023-24 ont été réalisés par des acheteurs internationaux – et la demande intérieure est restée forte alors que les taux d’intérêt commençaient à baisser fin 2024. La ville a même reçu le prix de « Ville européenne du futur » du Financial Times pour 2025, reconnue comme la ville européenne la plus attractive pour les investissements étrangers. Selon les experts locaux, cette distinction « renforce l’image de Porto… et attire de nouveaux investisseurs étrangers », avec un impact particulièrement positif sur l’immobilier résidentiel et commercial haut de gamme. En somme, Porto offre un mélange rare de charme de l’Ancien Monde et de potentiel de croissance moderne – un « havre de paix » pour les investisseurs immobiliers dans un contexte d’incertitude mondiale.
Projets cachés et nouveaux développements à fort potentiel
Au-delà des développements bien connus, le pipeline de Porto comprend plusieurs projets « secrets » ou peu médiatisés que les initiés considèrent comme ayant un grand potentiel d’investissement. Ces projets redessinent des quartiers et créent de nouvelles opportunités :
Méga-projet Antas Atrium (Antas)
Présenté comme « le plus grand projet résidentiel de Porto », Antas Atrium est une copropriété privée multi-phases qui s’élève sur le site longtemps vacant de l’ancien stade d’Antas. 1 150 nouveaux appartements seront livrés en 6 phases, redonnant vie à cette zone nord-est. La première phase (176 unités) a été un succès, et la deuxième phase de 168 appartements (des studios aux T4 duplex à partir de ~220 000 €) a démarré début 2025. Avec 60% des unités de la phase deux vendues avant construction, Antas Atrium attire familles et professionnels cherchant des équipements modernes dans une zone « noble » réaménagée de la ville. Le projet (soutenu par Quantico/Albatross du Portugal et Quest Capital luso-espagnole) investira 55 millions d’euros dans cette seule phase. Alors que la construction se poursuit (achèvement prévu pour 2027), les investisseurs visent de solides plus-values – transformant une parcelle oubliée de 103 000 m² en une communauté dynamique.
Réaménagement des anciens abattoirs de Campanhã – « M.Odu » (Campanhã)
Dans le quartier historiquement industriel de Campanhã, une importante régénération urbaine est en cours sur le site de l’ancien abattoir municipal (matadouro). Ce projet, désormais baptisé « M.Odu », est un complexe polyvalent de 26 000 m² conçu par le célèbre architecte Kengo Kuma en partenariat avec le studio OODA de Porto. Soutenu par un investissement de plus de 40 millions d’euros de Mota-Engil dans le cadre d’une concession de 30 ans, M.Odu ouvrira ses portes en 2026 comme « ancre » pour l’est de Porto. Les plans comprennent 12 500 m² de nouveaux bureaux (qui devraient accueillir 1 200 à 1 600 travailleurs quotidiennement) ainsi que des restaurants et cafés, plus 8 000 m² d’installations culturelles et sociales gérées par la ville. Ces dernières incluent un important nouveau musée d’art (le Museu das Convergências abritant une collection privée de 1 100 pièces), une branche de la Galerie d’Art Municipal, des ateliers d’artistes, des espaces communautaires et même un nouveau commissariat de police. Un pont piétonnier au-dessus de l’autoroute VCI reliera directement le complexe à la station de métro Dragão, améliorant considérablement la connectivité. En préservant 11 structures industrielles historiques et en les mélangeant avec une architecture moderne, le projet M.Odu « inaugurera une nouvelle ère » pour Campanhã. Les investisseurs immobiliers s’intéressent déjà à cette zone autrefois négligée – les valeurs devraient augmenter à mesure que le quartier attire des locataires de bureaux, du tourisme culturel et des transports améliorés. La revitalisation de Campanhã est véritablement une « promesse d’avenir », faisant des prix d’entrée actuels (parmi les plus bas de Porto) un pari à long terme séduisant.
Résidences durables par Atlântico Living (Matosinhos/Porto)
Un nouveau promoteur local, Atlântico Living, a discrètement été lancé en 2025 avec pour mission de créer des logements durables et de qualité « par et pour » les résidents de Porto. Ils développent trois projets résidentiels boutique dans le Grand Porto (des emplacements couvrant Foz do Douro, Senhora da Hora et Matosinhos) totalisant 126 appartements modernes (T0-T3). Le navire amiral, Caulinos Residences, est déjà en construction près de la frontière nord de Porto, dans une zone calme près de la route de Circunvalação et des installations « City Golf ». Destiné aux jeunes professionnels et aux primo-accédants, il propose 114 unités (T0-T2) avec des designs intelligents et compacts et tout le confort moderne (des cuisines équipées à la climatisation et aux pompes à chaleur). Les prix commencent autour de 190 000 € pour des studios de ~36 m² (≈5 200 €/m²), reflétant la prime sur les constructions durables neuves. À côté, Caulinos Services ajoute des espaces commerciaux flexibles pour servir la communauté. Le troisième projet d’Atlântico, Eleven, maintenant en phase de commercialisation, rehausse le luxe : des appartements spacieux T1-T4 (67-132 m²) dans une copropriété privée avec salle de sport/espace co-working et piscine panoramique sur le toit. Avec des prix allant de 285 000 € à 640 000 €, Eleven cible une clientèle haut de gamme cherchant l’élégance en dehors du centre-ville. Les trois projets mettent l’accent sur la construction écologique, l’efficacité énergétique et une conception harmonieuse avec les espaces verts environnants. Cette approche « durabilité et accessibilité » est assez nouvelle sur le marché du logement à Porto. Les premiers investisseurs dans ces développements pourraient bénéficier non seulement de la demande locative croissante (les emplacements sont à 10 minutes du pôle universitaire et des hôpitaux) mais aussi de la valeur de marque de l’immobilier durable, de plus en plus prisé. En résumé, les projets peu connus d’Atlântico Living représentent le type d’opportunité d’initié – des maisons bien prix, respectueuses de l’environnement dans des zones de croissance – que les investisseurs avisés surveillent de près.
Domaine fermé Quinta Marques Gomes (Vila Nova de Gaia)
Juste de l’autre côté du fleuve Douro à Gaia se trouve Quinta Marques Gomes, un projet parfois négligé par les acheteurs centrés sur Porto. Développé par United Investments Portugal (UIP), c’est une enclave résidentielle premium s’étendant sur 270 000 m² de terrains paysagers sur le front de rivière de Gaia. Il propose des villas et appartements de luxe avec des vues panoramiques sur la ligne d’horizon de Porto et l’Atlantique. Le directeur général d’UIP note que les projets haut de gamme comme celui-ci bénéficient du profil international croissant de Porto, car « le segment du luxe haut de gamme est le plus recherché par les investisseurs internationaux » dans la région. Quinta Marques Gomes illustre cette tendance – combinant intimité, espaces verts et construction de premier ordre à seulement 5 km du centre-ville de Porto. Avec les zones de luxe traditionnelles de Porto (Foz, etc.) approchant de la saturation, les développements dans les paroisses côtières de Gaia (comme Canidelo, où QMG est situé) sont des « zones émergentes » pour les acheteurs haut de gamme. Les investisseurs dans de tels projets peuvent s’attendre à une forte demande d’expatriés et de locaux aisés cherchant un style de vie de type resort à quelques minutes de la ville.
Ces exemples ne sont que quelques-uns des développements méconnus qui dynamisent le marché de Porto. De nombreux autres nouveaux projets – des réhabilitations de copropriétés boutique dans le centre historique aux complexes à usage mixte – sont dans le pipeline. Rien qu’en 2024, 3 410 nouveaux logements ont été soumis pour autorisation à Porto (une augmentation de 33% par rapport à 2023), le plus élevé de la nation aux côtés de Gaia. Ce boom de la construction « insuffle une nouvelle vie » dans des terrains oubliés et d’anciens sites industriels, garantissant que la croissance de Porto ne se limite pas aux prix mais s’étend à un véritable renouvellement urbain. Pour les investisseurs, se familiariser tôt avec ces projets moins connus offre un avantage pour repérer la prochaine opportunité à fort potentiel avant qu’elle n’atteigne le grand public.
Tendances façonnant l’avenir de l’immobilier à Porto
L’avenir du marché immobilier de Porto semble brillant et dynamique, guidé par plusieurs tendances clés et initiatives stratégiques en 2025 et au-delà :
Investissement étranger et boom du luxe
Porto s’est fermement positionnée sur la carte pour les acheteurs internationaux. Remporter le prix « Ville du futur 2025 » du Financial Times pour les IDE confirme ce que les locaux ont observé : un intérêt accru des investisseurs nord-américains, brésiliens, moyen-orientaux et d’autres investisseurs mondiaux. Même avec la fin du programme de visa doré pour l’immobilier au Portugal et la suppression progressive des régimes fiscaux lucratifs pour les étrangers, la demande étrangère reste élevée. Les acheteurs étrangers sont attirés par le mélange de charme de l’Ancien Monde, d’infrastructures modernes et de prix relativement attractifs de Porto. Près de la moitié de tous les achats du segment premium récents ont été réalisés par des étrangers, et les agents signalent une augmentation notable des clients américains, israéliens et moyen-orientaux cherchant à la fois des maisons de luxe prêtes à emménager et même des transactions sur plan (un changement par rapport au passé). Cet afflux a « consolidé Porto comme l’une des destinations européennes les plus prestigieuses pour l’immobilier de luxe », avec des ventes premium en hausse d’environ 28% sur un an. L’effet d’entraînement est la hausse des prix – le marché premium a connu une croissance d’environ 17% du prix au m² en 2024 – et une poussée vers de nouvelles zones haut de gamme. Les quartiers traditionnellement haut de gamme comme Foz do Douro et Baixa (centre historique) sont largement construits et chers. En conséquence, les acheteurs aisés et les promoteurs se tournent vers des « zones émergentes » en périphérie – par exemple, Canidelo au bord de la mer à Gaia et des poches riveraines de Campanhã – où de grandes parcelles permettent de nouveaux projets de luxe avec vues sur l’océan ou la rivière. Cette tendance diversifie la géographie de l’immobilier de premier ordre dans le Grand Porto. À l’avenir, attendez-vous à ce que le segment du luxe reste robuste mais en évolution : plus d’accent sur le luxe durable (maisons éco-efficientes avec commodités de premier ordre) et même propriété fractionnée ou résidences de marque alors que les investisseurs mondiaux recherchent des investissements uniques en termes de style de vie. Le défi de Porto sera de gérer cette croissance de manière durable – comme le dit un expert, l’objectif de la ville est « de s’assurer que la croissance va de pair avec la préservation de ce qui rend Porto distinct », maintenant son patrimoine et sa qualité de vie même en attirant des investissements de classe mondiale.
L’offre rattrape son retard – Nouvelle construction et vague de réhabilitation
Après des années de pénurie de logements, Porto connaît enfin une expansion significative de l’offre. La vague de nouvelles constructions (plus de 3 400 unités en cours d’autorisation pour 2024) vise à répondre à la demande refoulée. Notamment, 25% de tous les nouveaux logements prévus dans la région métropolitaine de Porto se trouvent dans la ville de Porto elle-même – un chiffre remarquable indiquant la confiance des promoteurs dans le centre urbain. Cela comprend à la fois de grands projets comme Antas Atrium et de nombreux développements de plus petite taille. Simultanément, la réhabilitation urbaine des bâtiments historiques se poursuit à un rythme soutenu, soutenue par des incitations fiscales et l’intérêt des investisseurs pour la location à court terme et les hôtels-boutiques (bien que de nouvelles règles sur les locations touristiques puissent réorienter certains d’entre eux vers des appartements à long terme). Le plan urbain de la ville encourage la restauration des anciennes maisons de ville et des « ilhas » (maisons ouvrières en rangée) pour ajouter des unités sans étalement. L’augmentation de l’offre ralentit déjà légèrement l’accélération des prix – la croissance des prix de 2024 (7,8%) était plus modérée que celle de 2023 – un signe sain d’équilibre. Pour l’avenir, les experts prévoient que l’offre de logements à Porto continuera de croître en 2025-26, en particulier dans les segments intermédiaires et abordables où la demande est la plus forte. Les données « Pipeline Imobiliário » suggèrent que les promoteurs se tournent maintenant vers les niches sous-desservies de la ville, ce qui pourrait aider à stabiliser les prix tout en maintenant le volume. Cela présente des opportunités pour les investisseurs de sécuriser des unités nouvellement construites à des prix pré-construction et de bénéficier du financement des promoteurs ou de remises, dans un marché où les nouvelles maisons se sont historiquement vendues avec une prime en raison de la rareté.
Marché locatif et rendements
Le marché locatif de Porto est en forte progression. 2024 a vu les loyers grimper à deux chiffres bas par mètre carré, dépassant de nombreuses villes de l’UE en termes de croissance. Cette tendance est portée par un mélange de jeunes professionnels, d’étudiants et de nomades numériques à la recherche de logements, ainsi que par certains acheteurs potentiels reportant leur achat en raison de taux d’intérêt plus élevés. Les rendements locatifs bruts des appartements à Porto atteignent en moyenne 4-5% dans de nombreuses zones (plus élevés pour les petits appartements), ce qui est attrayant dans un environnement à faible taux d’intérêt. Dans les zones privilégiées, les rendements se compriment (3-4%) mais les valeurs en capital augmentent plus rapidement. Une tendance significative est l’intérêt pour les logements locatifs construits à cet effet par les investisseurs institutionnels – un secteur pratiquement inexploité à Porto. Selon JLL, le Portugal présente l’un des plus grands écarts d’Europe entre la demande de logements locatifs et l’offre institutionnelle. Cela suggère que les projets build-to-rent (multifamiliaux) pourraient « enfin décoller » bientôt. En effet, 2024 a vu les premières transactions multifamiliales majeures et le gouvernement créant des incitations pour des développements locatifs abordables. Pour les investisseurs, cela pourrait signifier de nouvelles options comme investir dans des fonds locatifs ou des REIT axés sur le résidentiel à Porto, ou s’associer dans des entreprises de coliving et d’appartements avec services. Le logement étudiant (discuté plus en détail ci-dessous) fait partie de cette poussée plus large du « secteur du vivant ». Dans l’ensemble, les perspectives sont que la demande locative reste élevée – et même augmente si les taux d’intérêt pour les hypothèques restent élevés – donc les propriétaires peuvent s’attendre à des loyers stables ou en hausse. Les mesures « Mais Habitação » du gouvernement (adoptées en 2023-24) qui gèlent les nouvelles licences Airbnb locales dans les zones à forte pression peuvent également canaliser davantage d’unités dans le pool locatif à long terme, potentiellement allégeant la pression sur les locaux et fournissant des rendements stables aux propriétaires. En résumé, le segment locatif à Porto passe d’une industrie artisanale à une classe d’investissement mature, avec des rendements locatifs susceptibles de rester attractifs, en particulier dans les quartiers en devenir.
Infrastructures et améliorations urbaines
L’avenir immobilier de Porto est étroitement lié à ses plans d’infrastructure et de développement urbain. Des projets majeurs sont en cours qui étendront la connectivité des transports et amélioreront les équipements de la ville, impactant directement les valeurs immobilières. Par exemple, la très attendue Ligne Rose (Linha Rosa) du Metro do Porto devrait ouvrir d’ici mi-2025, reliant la gare centrale de São Bento à Casa da Música à Boavista avec 4 nouvelles stations. Cette nouvelle antenne de métro améliorera considérablement l’accès aux quartiers centraux comme Cedofeita et Galiza, les rendant probablement plus désirables tant pour les résidents que pour les entreprises. En parallèle, Metro do Porto a également prolongé la ligne Jaune à Gaia (Linha Rubi) et prévoit de futures lignes vers de nouvelles zones de croissance, ce qui continuera à densifier le réseau de transit. Une autre innovation est la ligne « MetroBus » de Boavista, une ligne de bus à haut niveau de service le long de l’Av. da Boavista jusqu’au bord de mer (Praça do Império à Foz), lancée en juin 2025 avec des voies dédiées et des véhicules à hydrogène. Une fois pleinement opérationnel (y compris l’extension de la Phase 2 à Matosinhos), cela fonctionnera effectivement comme un métro de surface, reliant le quartier d’affaires aux zones résidentielles côtières en quelques minutes. L’amélioration des transports ouvre des zones comme l’ouest de Boavista, Foz et Matosinhos-Sul à la vie urbaine sans voiture, un argument de vente pour les nouveaux développements là-bas. D’autres améliorations d’infrastructure comprennent l’expansion du Terminal de Croisière de Leixões (stimulant le tourisme via le port), les améliorations continues de l’aéroport Francisco Sá Carneiro (qui a atteint un record de plus de 15 millions de passagers en 2023, suscitant des appels à l’expansion), et la construction d’un nouveau pont sur le Douro (le pont D. António Francisco dos Santos) pour transporter le futur trafic métro et routier – intégrant davantage Porto avec Vila Nova de Gaia. Tout aussi impactants sont les projets de revitalisation urbaine au-delà du matadouro de Campanhã mentionné précédemment : la ville investit dans les espaces publics, comme la rénovation du marché de Bolhão (achevée) et les projets à venir pour les extensions du parc de la ville et les promenades riveraines. Des initiatives gouvernementales en matière de logement sont également en jeu – par exemple, le projet de logements abordables de Monte Pedral sur d’anciennes terres militaires, qui apportera des centaines d’unités abordables à Cedofeita dans les années à venir (l’appel d’offres est en cours). Tous ces développements signalent un fort soutien du secteur public à la croissance de Porto. Le résultat sera une infrastructure modernisée, une meilleure mobilité et de nouveaux centres commerciaux, qui tendent à augmenter les valeurs immobilières dans toute la ville. Les investisseurs devraient surveiller où vont les lignes de métro et les projets civiques – souvent, « l’effet d’entraînement » sur la demande immobilière se fait sentir dès que les plans sont annoncés. Dans le cas de Porto, les zones est et nord (autour des nouveaux transports et des nouvelles entreprises) sont prêtes à voir des avantages disproportionnés.
