Analyse du Marché Immobilier de Lisbonne et Prévisions pour 2025
Le marché immobilier de Lisbonne reste l’un des plus dynamiques d’Europe, alliant charme historique et croissance moderne. En 2025, la ville mise sur les connaissances locales pour identifier les opportunités inexploitées. Des projets urbains majeurs sont en cours pour « consolider » les zones oubliées en quartiers dynamiques. Simultanément, les quartiers existants évoluent avec une meilleure qualité de vie, et les améliorations d’infrastructures promettent de transformer la connectivité.
Ce rapport – basé exclusivement sur des sources locales en portugais – va au-delà des guides génériques pour mettre en lumière les perspectives d’initiés sur les projets émergents, les futurs points chauds d’investissement, les tendances résidentielles versus commerciales, les comparaisons de quartiers par profil d’acheteur, et les développements d’infrastructures ou culturels à venir qui influenceront la valeur immobilière.
Projets de Développement Soutenus par le Gouvernement et « Secrets »
La Mairie de Lisbonne (CML) a identifié 10 zones de développement stratégique totalisant environ 700 hectares, visant à créer « plus de ville » et à augmenter l’offre de logements. Ces projets, souvent sur des terrains longtemps négligés, présentent un fort potentiel de croissance et bénéficient fréquemment du soutien ou des incitations gouvernementales.
Exemples clés :
Vale de Santo António : Un plan d’urbanisation massif (48 ha) dans une vallée entre Graça et São João, destiné à transformer un espace abandonné au cœur du centre historique. Le plan prévoit environ 2 400 nouveaux logements (principalement des locations abordables) pour environ 6 000 résidents, un grand parc et des liaisons de transport pour « supprimer la barrière entre les deux collines ». L’exécution est échelonnée sur 12 ans avec un investissement estimé à 672 millions d’euros. Ce projet municipal créera un quartier « ville à 15 minutes » avec des espaces verts et de nouveaux belvédères surplombant le Tage.
Matinha (zone Braço de Prata) : L’un des plus grands projets de réaménagement de l’histoire du Portugal, mené par le promoteur privé VIC Properties avec l’approbation de la ville. Il réhabilitera 30 hectares d’anciens terrains industriels sur le front de mer de Marvila (entre la zone Expo/Parque das Nações et le Lisbonne historique). Les plans comprennent environ 2 000 nouveaux logements, 120 000 m² d’espaces verts, une nouvelle école et des zones de loisirs, créant environ 3 000 emplois. La première phase (décontamination des sols) est terminée, et le projet s’aligne sur le concept de « ville à 15 minutes ». Matinha reconnectera la ville avec le Tage et complétera les développements voisins comme Prata Riverside (un complexe de 13 ha conçu par Renzo Piano ajoutant 830 logements et un parc riverain d’ici 2026).
Développement Intégré d’Entrecampos : Un projet central sur d’anciens terrains publics (y compris le parc des expositions) désormais mené par Fidelidade (groupe d’assurance). S’étendant sur plus de 26 hectares, il offrira environ 263 000 m² de construction mixte pour le logement, les bureaux, le commerce, les services et les espaces verts. Ce projet – déjà « en cours » – est stratégiquement situé près des hubs de transport (Entrecampos/Campo Grande) et créera un nouveau quartier urbain, incluant une importante composante de logements abordables dans le cadre du Programme de Loyer Accessible de la CML.
Alcântara Ouest : Sur le front de mer ouest de Lisbonne, la zone Alcântara Ouest (près des quais sous-utilisés) dispose de plus de 60 000 m² de zone d’intervention prévue pour environ 81 000 m² de nouvelle construction. Les plans incluent des espaces résidentiels, commerciaux et de bureaux ainsi que des espaces verts étendus, tirant parti de la proximité du fleuve et du cluster créatif à LX Factory.
Alta de Lisboa : Une vaste zone planifiée au nord de Lisbonne (freguesia Lumiar) où 2 millions de m² de terrain constructible restent disponibles pour divers usages. Après des années de progrès lents, la ville se recentre sur l’achèvement de cette « ville oubliée » dans les limites de la ville.
Artilharia 1 (Amoreiras) : Un terrain « célèbre » de 10,9 hectares dans le centre de Lisbonne (près d’Amoreiras/Parque Eduardo VII) resté vacant pendant des décennies. Début 2024, l’assemblée municipale de Lisbonne a révoqué le plan de développement obsolète de 2005 qui avait bloqué le site, permettant enfin à de nouvelles constructions de procéder. Le terrain (propriété d’un fonds immobilier de Novo Banco) avait un projet approuvé pour 6 tours d’appartements (environ 683 appartements) et un bâtiment bureau/hôtel totalisant environ 133 000 m² de surface au sol.
Doca de Pedrouços – « Hub do Mar » : À Belém/Algés, à l’extrémité ouest de Lisbonne, 88 000 m² de nouvelles installations sont prévus pour un pôle d’innovation maritime. Souvent surnommé le « Pôle de la Mer », ce projet réutilisera la zone des docks de Pedrouços pour accueillir des centres de recherche marine, des startups de technologie bleue et des équipements publics.
Quinta do Bensaúde (Laranjeiras) : Un grand domaine à São Domingos de Benfica désormais prévu pour l’urbanisation. Couvrant environ 150 000 m² entre Estrada da Luz et Av. Lusíada, ce plan envisage jusqu’à 444 nouveaux logements plus des commerces, services et parcs.
Initiatives de Logement Abordable à Benfica : Lisbonne pousse également des projets plus petits « secrets », en particulier pour le logement abordable. À Benfica (nord-ouest de Lisbonne), la paroisse locale et la CML ont plusieurs initiatives : a) La rénovation de la zone de Calhariz de Benfica – une enclave presque rurale – incluant une nouvelle résidence étudiante reliée par piste cyclable au campus polytechnique voisin. b) L’adaptation de la Quinta da Baldaya historique pour du logement abordable et un usage communautaire. c) Un projet majeur PACA (Programme de Location Abordable) à l’Avenida Marechal Teixeira Rebelo pour 688 unités de logement (456 désignées comme abordables).
Ces exemples ne sont qu’un aperçu du pipeline de développement actuel de Lisbonne. Selon le Directeur de l’Urbanisme de la ville, l’objectif est de transformer les « territoires oubliés » en nouvelles centralités, avec environ 1 300 hectares de zones de réaménagement définies.
Quartiers à Surveiller : Points Chauds Émergents
Alors que les zones haut de gamme traditionnelles (Chiado, Avenida da Liberdade, Lapa, etc.) restent précieuses, les experts locaux pointent des quartiers moins connus prêts pour une croissance supérieure à la moyenne en termes de valeur et de qualité de vie. Ces points chauds émergents présentent souvent un mélange de facteurs : réhabilitation urbaine récente, afflux de communautés créatives ou technologiques, amélioration des commodités et prix actuels relativement bas.
Zones clés :
Marvila : Fréquemment surnommée l’épicentre créatif de Lisbonne, Marvila se situe le long du front de mer est entre le centre-ville et le Parque das Nações. Historiquement industrielle et ouvrière, elle a connu une vague de renouveau urbain. Désormais, « ce qui était autrefois une zone industrielle est maintenant rempli de galeries d’art, de cafés tendance et d’espaces de coworking ». Les jeunes professionnels, artistes et startups affluent à Marvila, attirés par ses espaces loft ouverts et ses prix immobiliers encore relativement accessibles.
Beato : Adjacent à Marvila, Beato subit une métamorphose similaire. Il est ancré par le Hub Criativo do Beato, un grand campus d’innovation et de startups hébergé dans un ancien complexe d’usine militaire. Ce projet – fortement soutenu par le gouvernement – transforme Beato en « un district technologique et d’innovation », souvent présenté comme une future « Silicon Valley de Lisbonne ».
Intendente & Anjos (Arroios) : Ces quartiers centraux, autrefois considérés comme bas de gamme, sont devenus des frontières de gentrification ces dernières années. Ils sont connus pour une ambiance multiculturelle vibrante et ont attiré de nombreux jeunes étrangers, entrepreneurs et nomades numériques. La presse locale identifie Intendente comme un lieu à fort potentiel de croissance future.
Graça & Penha de França : Surplombant la ville depuis l’est, Graça est un charmant quartier historique connu pour ses belvédères et son atmosphère de village. Il a été populaire auprès des acheteurs internationaux pour ses vues et son authenticité, et les analystes locaux classent toujours Graça parmi les meilleurs pour la croissance à venir.
Alcântara : Pas exactement « secret » mais Alcântara (en particulier le bord de mer et la colline vers Ajuda) est mis en avant pour sa résurgence. La présence de LX Factory – un célèbre complexe d’entrepôts d’ateliers d’artistes, restaurants et startups – a cimenté l’image d’Alcântara comme « le nouveau quartier ‘cool’ de Lisbonne ».
Campo de Ourique : Un quartier résidentiel bien établi qui connaît un intérêt renouvelé. Campo de Ourique est « souvent cité comme l’un des quartiers les plus familiaux de Lisbonne ». Il a une atmosphère de petite ville avec des rues bordées d’arbres, un marché célèbre, des parcs et d’excellentes écoles.
D’autres zones à surveiller incluent Areeiro, Ajuda et certaines parties de Benfica. En bref, les prochains points chauds de Lisbonne vont des zones de renouveau du centre-ville aux zones périphériques planifiées – mais tous partagent une hausse des infrastructures et du capital culturel qui augure bien de l’appréciation immobilière future.
Opportunités Résidentielles vs Commerciales
L’immobilier résidentiel à Lisbonne continue d’offrir des rendements solides, mais le paysage se bifurque : les zones prime ont des prix très élevés (par exemple, plus de 8 000 €/m² dans les paroisses centrales comme Santo António), tandis que les quartiers périphériques et ceux en cours de régénération offrent de meilleurs rendements avec un potentiel de croissance.
Appartements vs Maisons : Les appartements dominent le parc immobilier de Lisbonne, surtout dans les freguesias centrales. Les appartements de luxe dans les quartiers chics comme Chiado et Príncipe Real peuvent dépasser 10 000-12 000 €/m², tandis que dans les zones émergentes comme Braço de Prata/Marvila, les nouvelles unités haut de gamme coûtent environ 7 100 €/m².
L’immobilier commercial à Lisbonne est en phase de transformation. Le marché des bureaux a connu une année record en 2024 : l’absorption dans le Grand Lisbonne a fortement augmenté, avec Parque das Nações représentant environ un tiers de tous les espaces de bureaux occupés. L’offre de nouveaux bureaux est également en plein essor : 241 700 m² de nouveaux espaces de bureaux à Lisbonne étaient en cours d’autorisation en 2024 – triplant le pipeline des années précédentes.
Le secteur du commerce de détail et de l’hôtellerie rebondit également fortement. La fréquentation touristique est revenue aux niveaux pré-2020, voire les dépasse, et plusieurs nouveaux hôtels ont ouvert ou sont en construction.
Comparaisons de Quartiers par Profil d’Acheteur
Lisbonne est une ville diverse, et le « meilleur quartier » dépend du style de vie et des objectifs de l’acheteur.
Nomades Numériques & Jeunes Professionnels
- Marvila/Beato : Épicentre créatif, espaces loft industriels, ambiance communautaire
- Cais do Sodré/Santos : Vie nocturne riveraine, restaurants tendance, scène animée
- Alcântara : Hotspot créatif avec LX Factory, équilibre travail/loisirs
Familles (Locales et Expatriées)
- Alvalade & Areeiro : Zones résidentielles établies, excellentes écoles, calme
- Telheiras & Lumiar : Zones modernes conçues pour les familles, grands espaces verts
- Campo de Ourique : Atmosphère villageoise centrale, réputé pour son ambiance familiale
- Parque das Nações : Infrastructure moderne, plat, sécurisé, populaire auprès des expatriés
Retraités & Seniors
- Estrela & Lapa : Quartiers historiques calmes, ambiance raffinée
- Parque das Nações : Terrain plat, commodités modernes, excellent pour les seniors
- Belém & Restelo : Richesse culturelle, calme résidentiel
- Alfama & Graça : Authenticité, charme du vieux monde, vues exceptionnelles
Investisseurs Luxe & Haut de Gamme
- Chiado & Príncipe Real : Cœur du luxe à Lisbonne, biens patrimoniaux
- Avenida da Liberdade & Santo António : Grand boulevard, style Manhattan
- Estrela & Lapa : Propriétés ambassades, palacetes prestigieux
- Parque das Nações : Tours de luxe modernes, penthouses avec vue sur le fleuve
Futures Infrastructures & Développements Impactant l’Immobilier
Expansion du Métro (Ligne Circulaire & Au-delà)
Après des années d’anticipation, la ligne circulaire du métro de Lisbonne devrait ouvrir début 2025. Ce projet étend la ligne jaune de Rato à Cais do Sodré, ajoutant deux nouvelles stations (Estrela et Santos) et créant une boucle avec la ligne verte.
Nouvel Aéroport de Lisbonne & Liaisons de Transport
Une décision majeure prise en 2024 : le gouvernement portugais a sélectionné Campo de Tiro à Alcochete (à l’est du Tage) comme site du nouvel aéroport international de Lisbonne. Le plan est couplé à des infrastructures importantes qui impacteront directement Lisbonne : une Troisième Traversée du Tage – un pont combiné route et rail de Chelas (est de Lisbonne) à Barreiro (rive sud).
Initiatives Culturelles et Espaces Publics
Lisbonne investit dans son infrastructure culturelle et ses espaces publics. Parmi les projets notables :
- Le « Corridor Vert » reliant le parc forestier Monsanto au fleuve
- La revitalisation du front de mer
- La reconversion d’usines en centres culturels
Le marché immobilier de Lisbonne en 2025 est un mélange de tradition riche et de transformation audacieuse. Les insights locaux révèlent une ville transformant activement des terrains négligés en nouveaux quartiers dynamiques. Des zones autrefois ignorées émergent comme des opportunités primordiales, alimentées par des communautés créatives et des améliorations d’infrastructures – une dynamique souvent manquée par les guides étrangers dépassés.
Pour les investisseurs et acheteurs, les points clés sont clairs : suivez les projets et les plans. Les initiatives soutenues par le gouvernement (qu’il s’agisse d’un programme de logement à Benfica ou d’un hub technologique à Beato) signalent souvent où la valeur augmentera ensuite. Les quartiers comme Graça, Intendente, Beato et Marvila ne sont plus de simples périphéries défavorisées ; ce sont les « territoires d’opportunité » loués dans les forums locaux – des endroits où l’on peut encore investir relativement tôt et récolter les bénéfices alors que la renaissance de Lisbonne se répand dans toute la ville.
Lisbonne n’est pas « terminée » – c’est une ville encore très en devenir, présentant des opportunités uniques pour ceux qui ont la perspicacité de voir ce qui se prépare. Que vous soyez un jeune travailleur à distance cherchant le prochain quartier branché, une famille cherchant le district scolaire parfait, un retraité cherchant une enclave ensoleillée bien desservie, ou un investisseur constituant un portefeuille – Lisbonne en 2025 a quelque chose qui mijote pour vous.
Et comme diraient les locaux : venha daí – venez et faites partie du prochain chapitre de Lisbonne.
Sources : Ce rapport a été construit exclusivement sur des sources en langue portugaise telles que Idealista/news, Vida Imobiliária, Mensagem de Lisboa et d’autres publications locales, garantissant les dernières informations sur les développements et tendances du marché directement de la communauté de Lisbonne.
