Location ou achat au Portugal ? Le calcul en 2026, ville par ville

En deux minutes

• 24,6 ans Le nombre d'années de loyer qu'il faut pour payer le prix d'un logement à Lisbonne (5 082 €/m² pour 17,22 €/m² par mois) ; 20,5 à Porto, 19,7 à Coimbra, 19 pour le pays entier.
• 2,90 % Le taux moyen des crédits immobiliers signés au printemps 2026 (INE), pour 90 % du prix au plus et 40 ans au plus (30 ans après 35 ans).
• 6 à 9 % Les frais d'achat (IMT, timbre, acte), perdus à la revente ; ils grimpent à 9 % et plus pour un non-résident, taxé à 7,5 % dès le premier euro.
• 5 ans Le bail d'habitation par défaut depuis 2019, renouvelable par périodes de 3 ans, avec un loyer plafonné par l'indice annuel : louer n'est plus précaire.

Le rapport prix / loyer, ville par ville

Prix médian des ventes et loyer médian des nouveaux baux sur douze mois (INE, mars 2026) ; le « nombre d’années de loyer » est le prix divisé par douze loyers ; entre parenthèses, le rendement locatif brut, son inverse.

Règle de lecture : au-dessus de 20 années de loyer, louer est financièrement raisonnable ; en dessous, acheter l’emporte vite. Lisbonne, l’Algarve et Faro sont dans la zone où louer se défend ; Porto, Braga, Coimbra et Setúbal dans celle où l’achat se rentabilise. Mais le tableau ignore l’essentiel : la hausse des prix (+15 à +20 % sur un an en 2026), qui a fait gagner davantage aux propriétaires que les loyers versés par les locataires. Personne ne sait si elle continue.

L’exemple : 300 000 € à Lisbonne

Un T2 de 60 m² au prix médian de Lisbonne vaut 300 000 € ; le même se loue 1 030 € par mois (17,22 €/m²).

En résidence principale d’un résident, l’achat à crédit coûte chaque mois environ 450 € de plus que la location pour le même logement, mais plus de 40 % de la mensualité est de l’épargne (le capital remboursé, dès la première année). Comptant, le propriétaire « économise » 8 200 € de loyer par an, soit 2,6 % de son capital : moins que ce que rapporterait ce capital placé, sauf hausse des prix. Pour un non-résident, ajoutez 8 000 € de frais (IMT à 7,5 %) et un crédit limité à 80 %, souvent moins : l’achat ne se justifie que sur le long terme ou pour un usage réel.

Louer : ce que ça vaut vraiment

Depuis la loi de 2019, un bail d’habitation dure cinq ans par défaut (un an au minimum) et se renouvelle par trois ans ; le bailleur ne peut s’y opposer qu’avec un préavis long (240 jours pour un bail de six ans et plus) ; le loyer n’augmente que par le coefficient annuel (2,24 % en 2026) ; la caution est limitée à deux mois et le loyer se déduit de l’IRS (jusqu’à 900 € en 2026). Le détail : louer un logement au Portugal. La location est le bon choix :

• la première année, le temps de connaître les quartiers, l’école, le trajet ;
• quand l’horizon est incertain (mission, essai, couple qui hésite) : les frais d’achat perdus dépassent trois ans de différence de loyer ;
• pour un non-résident qui n’a pas l’usage du bien à l’année ;
• à Lisbonne et en Algarve, où le rapport prix / loyer est le plus défavorable.

Acheter : quand ça s’impose

• Résidence principale pour cinq ans et plus, avec un apport d’au moins 10 % du prix et 8 % de frais, un crédit à 2,9 % et une mensualité qui n’excède pas un tiers du revenu : la règle des 45 % de la Banque du Portugal est un plafond, pas un objectif (crédit immobilier).
• À Porto, Braga, Coimbra, Setúbal, Leiria, où le loyer paie le prix en vingt ans ou moins.
• Pour un jeune de 35 ans ou moins : IMT Jovem (exonération jusqu’à 330 539 €) et garantie publique sur le crédit jusqu’à 100 % du prix (fiscalité immobilière).
• Pour un retraité qui fixe sa dépense de logement et échappe aux hausses de loyer, à condition de garder une réserve.

Les étapes et les pièges de l’achat : acheter une maison au Portugal ; les prix réels : prix de l’immobilier et nos analyses par marché (Lisbonne, Porto, Algarve, régions et villes moyennes).

Questions fréquentes