Location ou achat ? La question essentielle
Vous envisagez de vous installer au Portugal mais hésitez entre louer ou acheter un bien immobilier ? Ce guide complet vous accompagne dans votre réflexion en analysant tous les aspects essentiels de cette décision stratégique pour 2025.
En résumé : Louer ou acheter au Portugal ?
Privilégiez la location si :
- Vous découvrez le Portugal et souhaitez explorer différentes régions
- Votre séjour n’excédera pas 2 à 3 ans
- Vos projets restent incertains sur le long terme
- Vous avez besoin de mobilité
- Votre apport personnel n’atteint pas 20-30% du prix d’achat
Envisagez l’achat si :
- Vous planifiez de vivre au Portugal durablement (3 ans et plus)
- Vous recherchez stabilité et contrôle de votre espace de vie
- Vous disposez des fonds nécessaires (bien + environ 8% de frais)
- Vous préférez constituer un patrimoine plutôt que verser des loyers
- Vous y voyez une opportunité d’investissement
Le marché locatif au Portugal : À quoi s’attendre ?
Les avantages de la location
✅ Tester avant de s’engager : Expérimentez différents quartiers ou régions avant de vous installer définitivement
✅ Éviter les coûts initiaux : Contournez les taxes et frais substantiels liés à l’acquisition
✅ Options meublées disponibles : De nombreuses locations à Lisbonne, Porto et en Algarve sont entièrement équipées
✅ Flexibilité financière : Conservez votre capital liquide pour d’autres investissements
✅ Avantage à court terme : Plus rentable pour un séjour inférieur à 2-3 ans
État actuel du marché locatif
Le marché locatif des grandes villes portugaises est devenu extrêmement compétitif ces dernières années.
Selon savvycatrealty.com, « le marché locatif est 10 fois plus concurrentiel que celui de l’achat », les biens recherchés trouvant parfois preneur en quelques heures seulement.
Évolution des loyers :
- Un appartement 2 pièces à Lisbonne, autrefois à 800 € par mois, dépasse aujourd’hui régulièrement 1 200 €
- En 2024, le loyer peut absorber plus de 50% des revenus d’une famille à Lisbonne et Porto (diarioimobiliario.pt)
- Augmentation d’environ 25% des loyers sur un an à Lisbonne
La législation locative portugaise
La loi portugaise offre une protection modérée aux locataires :
- Contrats types de 1 à 3 ans (renouvelables)
- Augmentation annuelle des loyers basée sur l’inflation (~4% plafonnés en 2024)
- Procédures d’expulsion longues pour les locataires défaillants
- Exigences supplémentaires pour les locataires étrangers (justificatifs de revenus, plusieurs mois de loyer d’avance)
Acheter au Portugal : Investissement & Art de vivre
Les avantages de l’acquisition
✅ Stabilité et liberté : Rénovez et décorez à votre guise
✅ Constitution de patrimoine : Possédez un actif susceptible de prendre de la valeur
✅ Potentiel de plus-value : L’immobilier portugais a généralement progressé dans le temps
✅ Mensualités potentiellement moindres : Les remboursements peuvent être comparables ou inférieurs aux loyers
✅ Absence d’incertitude locative : Évitez le risque de résiliation imprévue du bail
Analyse financière : Location vs Acquisition
Examinons un scénario avec 300 000 € disponibles :
Option 1 : Location
- Loyer mensuel : ~1 000 € (12 000 €/an)
- Maintien des 300 000 € en investissement ailleurs
Option 2 : Achat comptant
- Prix d’achat : 300 000 €
- Frais d’acquisition uniques : ~24 000 € (8%)
- Coûts annuels : ~1 600 € (1 000 € taxe foncière IMI + 600 € charges) + entretien
- Point d’équilibre approximatif : 3 ans
Option 3 : Achat avec crédit
- Apport : 90 000 € (30% de 300 000 €)
- Montant emprunté : 210 000 €
- Taux d’intérêt : ~4%
- Mensualité : ~1 100 € (capital + intérêts)
- Coûts additionnels : Taxes foncières et charges annuelles
Selon idealista.pt, le taux d’effort pour un achat avec crédit peut s’avérer inférieur à celui d’une location, particulièrement avec la baisse des taux d’intérêt en 2024.
Crédits immobiliers pour étrangers
Les banques portugaises accordent des prêts aux non-résidents étrangers, sous conditions strictes :
- Rapport prêt/valeur réduit (60-70% généralement)
- Exigences de revenus élevées et ratios d’endettement stricts
- Documentation complète des revenus et dettes mondiales
- Préaccord recommandé avant la recherche immobilière
Deco Proteste indique que les banques exigent typiquement un apport de 20-30% pour les acheteurs étrangers.
Potentiel d’investissement immobilier au Portugal
Rendements locatifs
Pour un investissement locatif, le Portugal offre des rendements attractifs :
- Rendement brut moyen : 6,9%-7,3% (début 2024) (idealista.pt)
- Variations régionales :
- Lisbonne : ~4,6% (prix élevés)
- Castelo Branco : ~9% (prix modérés)
Considérations sur la location saisonnière
Si vous envisagez Airbnb pendant vos absences, sachez que :
- Les nouvelles licences de location courte durée sont gelées dans des zones clés (belzuz.net)
- Les licences existantes pourraient être revues d’ici 2030
- Alternative : Locations meublées de moyenne durée (1+ mois) pour digital nomades, souvent sans licence spéciale
Critères décisifs : Guide de votre choix
Horizon temporel
- Court terme (1-2 ans) : La location reste plus avantageuse face aux coûts de transaction.
- Moyen terme (3-5 ans) : Seuil de rentabilité où l’achat devient avantageux, surtout avec la hausse des prix.
- Long terme (5+ ans) : L’acquisition s’impose financièrement, permettant de constituer un patrimoine et bénéficier de l’appréciation.
Certitude géographique
- En exploration : La location permet de tester différents lieux si vous êtes indécis.
- Décision prise : Si vous connaissez votre destination finale, acheter tôt fixe les prix actuels.
Situation financière
- Capital disponible : Évaluez si vos fonds sont mieux placés dans l’immobilier ou ailleurs.
- Stratégie de sortie : L’achat immobilise des capitaux nécessitant la vente pour être récupérés.
- Frais de revente : Intégrez les commissions (~5%) et taxes sur les plus-values.
L’approche équilibrée : Louer puis acheter
Pour la plupart des expatriés découvrant le Portugal, voici la stratégie prudente :
- Louez 6-12 mois pour expérimenter la zone choisie
- Profitez de cette période pour étudier le marché en profondeur
- Tissez des liens locaux et saisissez la dynamique des quartiers
- Une fois certain de vos plans à long terme, envisagez l’achat
- Obtenez un préaccord de prêt si nécessaire
Cependant, si vous avez mené des recherches approfondies ou investissez spécifiquement dans l’immobilier portugais, un achat immédiat peut être judicieux, vu la hausse rapide des loyers.
Conclusion : Une décision sur mesure
Le choix entre location et achat au Portugal dépend de :
- Votre situation financière
- Vos préférences personnelles
- Votre tolérance au risque
- Vos projets à long terme
- Votre connaissance des régions
Face à une concurrence féroce et des loyers grimpants dans les grandes villes, de nombreux nouveaux arrivants optent pour l’achat immédiat, raisonnant : « Autant payer ma propre mensualité que celle d’un autre. »
Évaluez soigneusement votre situation unique, en considérant les aspects financiers et lifestyle, pour faire le choix qui servira au mieux votre aventure portugaise.
Guide à jour en 2025. Les marchés immobiliers et réglementations évoluant rapidement, consultez toujours des professionnels locaux avant toute décision immobilière majeure.
