Vendre une maison héritée au Portugal : démarches, plus-value

Les repères

• Après la succession Pas de vente sans déclaration du décès aux Finanças, habilitation d'héritiers et enregistrement du bien au nom des héritiers à la conservatória.
• Tous les héritiers Signent la vente d'un bien indivis, ou donnent procuration à l'un d'eux ou à un avocat ; un seul refus bloque, et il faut alors demander le partage judiciaire.
• Valeur au décès La plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée pour le droit de timbre au décès (la valeur patrimoniale fiscale, VPT, pour les héritiers exonérés), pas le prix payé jadis par le défunt.
• 50 % De la plus-value, ajoutés aux revenus de l'année et imposés au barème de l'IRS, résidents et non-résidents ; déclaration au Portugal, puis en France pour un résident français avec crédit d'impôt.
• À distance Une procuration notariée en France (signature légalisée, apostille) suffit pour tout signer, du compromis à l'acte.

Avant la vente : régulariser la succession

1. Déclarer le décès aux Finanças (modelo 1 du droit de timbre, avant la fin du troisième mois) avec la liste des biens et des héritiers, chacun avec son NIF (obtenir le NIF depuis la France). Les enfants, le conjoint et les parents ne paient rien ; les autres 10 %.
2. L’habilitation d’héritiers chez un notaire ou au Balcão das Heranças de l’IRN, sur déclaration du cabeça de casal : elle établit qui hérite et permet de disposer des biens.
3. Le partage (à l’amiable, par acte) si les héritiers veulent attribuer la maison à l’un d’eux ; sinon la vente se fait en indivision, chacun recevant sa quote-part.
4. L’enregistrement à la conservatória do registo predial au nom des héritiers (ou de l’attributaire) et la mise à jour de la caderneta predial aux Finanças : c’est ce titre que l’acheteur et sa banque vérifieront.

Le cadre complet, héritiers réservataires et fisc des deux pays : succession au Portugal.

La vente elle-même

Les documents à réunir sont ceux de toute vente (vendre un bien immobilier au Portugal) : certidão permanente du registre foncier, caderneta predial, licence d’utilisation (ou preuve que la maison est antérieure à 1951), certificat énergétique, ficha técnica da habitação pour les constructions postérieures à 2004, et l’habilitation d’héritiers. Un compromis (contrato-promessa) avec acompte (sinal) engage : l’acheteur qui renonce le perd, le vendeur qui se dédit le rend au double (article 442.º du Code civil). L’acte se signe chez un notaire ou au guichet Casa Pronta, où l’enregistrement se fait dans la foulée ; le prix se règle par chèque bancaire ou virement, et l’IMT est payé par l’acheteur. Un agent immobilier prend une commission, souvent autour de 5 % plus TVA, à la charge du vendeur. Les étapes détaillées, vues de l’acheteur : acheter une maison au Portugal.

Une maison de village héritée se vend souvent lentement et en dessous des espérances ; les prix médians par commune, pour se caler : prix de l’immobilier et, pour l’intérieur, maison pas chère au Portugal.

La plus-value

Le gain imposable est la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition, qui, pour un bien reçu gratuitement, est la valeur retenue pour le droit de timbre au décès ; quand l’héritier en était exonéré (enfant, conjoint, parent), c’est la valeur patrimoniale fiscale figurant à la matrice (article 45.º du Código do IRS). Cette valeur, souvent basse, est corrigée d’un coefficient d’inflation, et les frais de vente et les travaux des douze dernières années s’y ajoutent. 50 % du gain sont ensuite imposés au barème progressif de l’IRS, pour un résident comme pour un non-résident. Les exonérations pour réinvestissement (résidence principale rachetée, ou produit d’épargne-retraite pour les plus de 65 ans) ne visent que la vente de sa propre résidence principale : une maison héritée inoccupée n’en bénéficie pas. Le détail du calcul et des exceptions : fiscalité immobilière au Portugal.

Un héritier résident de France déclare la plus-value au Portugal (annexe G de l’IRS, l’année suivant la vente) puis en France, où elle est imposable avec un crédit d’impôt égal à l’impôt portugais (convention fiscale France–Portugal). Faire évaluer la VPT avant la succession et la mettre à jour (elle peut être révisée à la demande) réduit parfois sensiblement la plus-value future.

Vendre depuis la France

Une procuration (procuração), rédigée en portugais ou bilingue, signée devant un notaire français avec apostille, ou au consulat du Portugal, permet à un avocat, un solicitador ou un cohéritier de tout accomplir : habilitation, enregistrement, mandat de vente, compromis, acte, encaissement sur un compte désigné. Précisez le prix minimum et les pouvoirs. Un compte bancaire portugais n’est pas obligatoire pour recevoir le prix (un virement vers un IBAN français est possible), mais il simplifie le paiement de l’IMI, du droit de timbre et des honoraires : ouvrir un compte bancaire. Pour la mise en relation avec des professionnels francophones : avocat, notaire, comptable au Portugal.

Questions fréquentes