Fiscalité immobilière au Portugal 2026 : IMT, IMI, AIMI, plus-values

Les cinq impôts

• IMT À l'achat : 0 % jusqu'à 106 346 € pour une résidence principale, puis 2 à 8 % par tranches ; 7,5 % dès le premier euro pour un non-résident depuis le 25 mai 2026, remboursable s'il devient résident dans les deux ans.
• 0,8 % Droit de timbre (imposto do selo) sur le prix d'achat, plus 0,6 % sur un crédit immobilier de cinq ans ou plus.
• 0,3 à 0,45 % IMI, la taxe foncière annuelle, sur la valeur fiscale (VPT) du bien, taux fixé par la commune.
• 0,7 % AIMI, l'impôt sur les gros patrimoines immobiliers, sur la part de VPT au-delà de 600 000 € par personne.
• 50 % Part de la plus-value soumise au barème progressif de l'IRS à la revente, résidents et non-résidents ; exonération si vous rachetez une résidence principale.

Ces règles ne dépendent pas de la nationalité, mais de la résidence fiscale : depuis le décret-loi 97/2026, un acheteur non résident paie un IMT majoré, et un non-résident déclare ses loyers et plus-values au Portugal puis en France. Les étapes de l’achat lui-même sont dans Acheter une maison au Portugal.

À l’achat : l’IMT et le droit de timbre

L’IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) se paie avant la signature de l’acte, sur le prix ou sur la valeur fiscale si elle est supérieure. Le barème 2026, relevé de 2 % par la loi de finances (loi 73-A/2025) :

Le calcul se fait par tranches : on applique le taux moyen au plafond de la tranche inférieure, puis le taux marginal à l’excédent. Exemple : une résidence principale à 250 000 € paie 198 347 × 3,8361 % + (250 000 − 198 347) × 7 % ≈ 7 609 + 3 616 = 11 225 €.

Résidence secondaire ou investissement locatif d’un résident : même barème, mais la première tranche est imposée à 1 % au lieu de 0 %, et le taux unique de 6 % commence à 633 931 €. Les terrains ruraux paient 5 %, les autres immeubles urbains (commerces, bureaux) 6,5 %.

IMT Jovem : un acheteur de 35 ans ou moins, qui achète sa première résidence principale et n’est plus à la charge de ses parents pour l’IRS, est totalement exonéré d’IMT et de droit de timbre jusqu’à 330 539 €, et partiellement jusqu’à 660 982 € (décret-loi 48-A/2024). Un jeune Français résident au Portugal y a droit comme un Portugais.

L’IMT se paie le jour de la liquidation ou dans les 30 jours suivants (délai élargi par le même décret-loi), avant l’acte. Le droit de timbre de 0,8 % s’ajoute sur le prix d’achat. Comptez ensuite les frais d’acte : au guichet public Casa Pronta, 375 € pour l’achat seul, 700 € avec un crédit hypothécaire, enregistrement compris ; chez un notaire privé, davantage. Au total, hors IMT, prévoyez environ 1,5 % du prix.

Chaque année : l’IMI et l’AIMI

L’IMI (imposto municipal sobre imóveis) est la taxe foncière. Chaque commune fixe son taux entre 0,3 % et 0,45 % du VPT pour les immeubles urbains (0,8 % pour les ruraux), et peut accorder une réduction aux familles avec enfants. Le paiement se fait en mai (jusqu’à 100 €), en mai et novembre (de 100 à 500 €) ou en mai, août et novembre au-delà.

Exonération temporaire : un logement acheté comme résidence principale, avec un VPT inférieur à 125 000 € et un revenu brut du foyer inférieur à 153 300 €, est exonéré d’IMI pendant trois ans (article 46 du statut des avantages fiscaux), sur demande dans les 60 jours suivant les six mois d’occupation. Les logements laissés vacants plus d’un an paient au contraire le triple.

L’AIMI (adicional ao IMI) vise les patrimoines immobiliers importants : on additionne les VPT de tous vos immeubles d’habitation et terrains constructibles au Portugal, on déduit 600 000 € par personne (1 200 000 € pour un couple qui opte pour l’imposition conjointe), et le reste est taxé à 0,7 %, 1 % entre 1 et 2 millions, 1,5 % au-delà. Il concerne aussi les non-résidents, uniquement pour leurs biens au Portugal.

À la location : l’impôt sur les loyers

Les loyers d’un logement sont imposés à l’IRS à un taux autonome de 25 %, après déduction des charges (IMI, travaux d’entretien, assurance, condomínio). Les baux longs bénéficient de taux réduits : 15 % pour un contrat de cinq à dix ans, 10 % de dix à vingt ans, 5 % au-delà de vingt ans. Le résident peut aussi opter pour le barème progressif si cela lui est plus favorable.

Nouveauté 2026 : le décret-loi 97/2026 ramène le taux à 10 % pour tous les baux d’habitation dont le loyer ne dépasse pas 2,5 fois le salaire minimum (2 300 € par mois en 2026), y compris les contrats en cours, pour les loyers perçus du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029. Les locations commerciales restent à 28 %. Les locations touristiques (alojamento local) relèvent d’un autre régime, celui des revenus d’activité (catégorie B).

Un bailleur non résident déclare ces loyers au Portugal (le bien s’y trouve : article 6 de la convention franco-portugaise) et en France, où la double imposition est éliminée par un crédit d’impôt. Ce que le bail doit contenir et ce que le locataire peut déduire : louer un logement au Portugal.

À la revente : les plus-values

Les étapes de la vente elle-même (documents, agence, promesse, acte) sont dans vendre un bien immobilier au Portugal ; ici, l’impôt.

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ce dernier corrigé par un coefficient d’inflation et majoré des frais d’acquisition et des travaux des douze dernières années. Seuls 50 % de cette plus-value sont ajoutés aux revenus de l’année et soumis au barème progressif de l’IRS (article 43 du Code de l’IRS). Depuis 2023, la règle est la même pour les non-résidents, qui payaient auparavant 28 % sur la totalité ; leur taux est déterminé en tenant compte de l’ensemble de leurs revenus, y compris ceux réalisés en France.

Exonérations :

• Résidence principale rachetée : la plus-value est exonérée si le prix de vente (déduction faite du crédit remboursé) est réinvesti dans une autre résidence principale au Portugal ou dans l’Union européenne, entre 24 mois avant et 36 mois après la vente.
• Retraités et plus de 65 ans : la même exonération si le produit de la vente de la résidence principale est placé, dans les six mois, dans un contrat d’assurance-vie, un fonds de pension ou le régime public de capitalisation.
• Réinvestissement locatif (2026–2029) : nouveauté du décret-loi 97/2026, la plus-value sur un logement (résidence principale ou non) est exclue d’imposition si le prix est réinvesti dans un logement au Portugal mis en location à loyer modéré (≤ 2 300 € par mois) dans les six mois, loué au moins 36 mois sur les cinq premières années et conservé cinq ans.
• Biens acquis avant 1989 : hors champ de l’impôt (année d’entrée en vigueur du Code de l’IRS).

Côté français, l’article 14 de la convention attribue l’imposition de la plus-value au Portugal ; un résident français la déclare aussi en France, avec le crédit d’impôt prévu par la convention. Les non-résidents vendant au Portugal doivent en outre nommer un représentant fiscal s’ils résident hors de l’UE, inutile pour un résident français.

Résident ou non-résident : ce qui change pour un Français

Un résident français qui possède un bien au Portugal doit aussi le déclarer à l’IFI si son patrimoine immobilier mondial dépasse 1,3 million d’euros ; l’AIMI portugais, lui, ne regarde que les biens au Portugal. Pour la fiscalité générale d’un résident (barème de l’IRS, pensions, comptes à l’étranger) : le système fiscal portugais.

Questions fréquentes