Pièges de l'immobilier au Portugal : ce qui arrive, comment vérifier

Les repères

• Certidão permanente Le registre foncier en ligne : qui est propriétaire, quelles hypothèques, saisies et servitudes. Tout commence par elle, et elle coûte quelques euros.
• Jamais hors circuit Aucun acompte sur un compte personnel « pour bloquer le bien » : le sinal se verse à la signature d'un compromis écrit, au vendeur identifié ou sur le compte-client d'un avocat.
• Le double Un vendeur qui se dédit après le compromis rend l'acompte au double ; un acheteur qui renonce le perd (article 442.º). Un compromis est un contrat, pas une option.
• Licence AMI Toute agence doit l'afficher ; elle se vérifie auprès de l'IMPIC, qui la délivre. Un intermédiaire sans licence n'a ni assurance ni contrôle.
• Déclaration du syndic Obligatoire pour l'acte depuis 2022 : elle liste les charges et les dettes de l'appartement ; sans elle, les dettes anciennes peuvent vous suivre.

Les pièges, dans l’ordre où on les rencontre

L’annonce. Un bien nettement sous le marché, des photos venues d’ailleurs, un « propriétaire à l’étranger » qui demande un virement pour envoyer les clés ou réserver une visite : classique sur les sites de petites annonces, surtout en location. Rien ne se paie avant d’avoir vu le bien et vérifié qui le possède ; les prix réels par commune sont publics (prix de l’immobilier).

L’intermédiaire. L’agence doit avoir une licence AMI (numéro sur chaque annonce, registre de l’IMPIC) ; sa commission est due par le vendeur, jamais par l’acheteur, et elle ne se verse pas « en avance ». Un « consultant » sans licence, un ami d’ami qui « connaît le propriétaire », un cabinet qui refuse que vous preniez votre propre avocat : autant de signaux.

Le propriétaire. La certidão permanente du registre foncier (en ligne, code d’accès fourni par le vendeur ou demandé par votre avocat) dit qui est propriétaire, s’il y a une hypothèque, une saisie (penhora), une servitude, une promesse de vente déjà enregistrée. Vérifiez que celui qui signe est bien le propriétaire, ou tient une procuration valide ; en cas de succession, que l’habilitation d’héritiers a été faite et que tous les héritiers signent. Une hypothèque n’empêche pas la vente : elle est levée à l’acte avec le prix, sur attestation de la banque (distrate).

Le bien lui-même. La caderneta predial (Finanças) décrit le bien tel que le fisc le connaît ; la licence d’utilisation (mairie) prouve qu’il est autorisé à l’habitation (les immeubles antérieurs à 1951 en sont dispensés) ; les plans approuvés disent si la piscine, l’annexe, le garage transformé, les combles aménagés existent légalement. Ce qui n’est pas autorisé peut valoir un ordre de démolition, une impossibilité d’assurer ou de vendre, et aucun recours contre le vendeur si vous saviez. Un terrain rustique (prédio rústico) ne se construit pas, quoi qu’en dise l’annonce ; un certificat énergétique et, après 2004, une ficha técnica sont obligatoires.

Les dettes attachées. Les charges de copropriété impayées : depuis 2022, le vendeur doit produire la déclaration du syndic (article 1424.º-A du Code civil), pièce obligatoire de l’acte ; lisez-la, y compris les travaux votés. L’IMI impayé et les autres dettes fiscales du vendeur se vérifient par une attestation des Finanças ; l’eau, l’électricité et le gaz se règlent par relevés au jour de l’acte.

Les occupants. Un locataire avec un bail antérieur à 1990 peut être quasi inamovible et payer un loyer dérisoire ; un bail récent se transmet à l’acheteur avec ses conditions. Exigez le bail, ou une déclaration écrite que le bien est libre, et une visite avant l’acte. Un membre de la famille du vendeur qui « partira après la vente » est un problème, pas un détail.

Le meublé touristique. Un appartement acheté « pour Airbnb » sans vérifier que la commune l’autorise encore (Lisbonne et Porto ont gelé de nouveaux enregistrements dans des quartiers entiers) ou que la copropriété ne s’y oppose pas ; le numéro RNAL ne se transfère pas automatiquement. Location ou achat.

L’argent. Le sinal (souvent 10 %) se verse à la signature du compromis, par virement traçable au vendeur ou sur le compte-client de l’avocat ; le solde à l’acte, par chèque bancaire ou virement. Un prix « partiellement en espèces » pour réduire l’IMT est une fraude fiscale qui vous prive de recours et gonfle votre plus-value future. Depuis mai 2026, un non-résident paie 7,5 % d’IMT dès le premier euro : fiscalité immobilière.

La check-list avant de signer un compromis

1. Certidão permanente du registre foncier : propriétaire, charges, saisies.
2. Caderneta predial : surfaces, VPT, affectation.
3. Licence d’utilisation et plans approuvés (mairie) ; certificat énergétique ; ficha técnica si construit après 2004.
4. Déclaration des charges de copropriété (syndic) ; procès-verbaux des dernières assemblées.
5. Attestation de non-dette fiscale du vendeur, ou clause de garantie ; relevés eau, électricité, gaz.
6. Bail ou déclaration d’absence d’occupant ; visite à jour.
7. Identité et NIF du vendeur, procuration s’il y a lieu, habilitation d’héritiers si succession.
8. Compromis écrit avec prix, sinal, date et lieu de l’acte, conditions (prêt, licence, travaux), signatures reconnues.

Votre avocat fait ces vérifications et rédige ou relit le compromis ; le notaire ou Casa Pronta passe l’acte, mais ne vérifie pas pour vous la conformité urbanistique ni les occupants. Les étapes : acheter une maison au Portugal ; la mise en relation avec des avocats francophones : avocat, notaire, comptable au Portugal.

Si c’est déjà arrivé

Plainte à la PSP ou à la GNR (ou en ligne pour les faits sans violence), avec les preuves des virements et des échanges ; réclamation à l’IMPIC contre une agence ; action civile contre le vendeur pour vices cachés ou dol dans les délais du Code civil (dénonciation du défaut dans l’année, action dans les six mois suivants pour un immeuble, sauf clause) ; centre d’arbitrage de consommation pour un litige avec un professionnel. Un Français peut aussi signaler les faits au parquet en France. Le cadre : le Portugal est-il sûr ? et le droit portugais.

Questions fréquentes