Prix de l'immobilier au Portugal 2026 : les prix réels ville par ville

Les chiffres clés du 1er trimestre 2026

• 2 337 €/m² Prix médian des 35 953 logements vendus au Portugal au 1er trimestre 2026, en hausse de 19,8 % sur un an, la plus forte progression depuis que l'INE publie la série.
• 5 292 €/m² À Lisbonne, la commune la plus chère du pays, devant Cascais (5 000 €) et Oeiras (4 511 €).
• 3 510 €/m² À Porto (douze mois à mars 2026), 3 601 € à Funchal, 2 240 € à Braga, 2 108 € à Guimarães.
• +34,5 % L'écart de prix payé par les acheteurs domiciliés à l'étranger dans la région de Lisbonne par rapport aux résidents (5 118 € contre 3 805 €/m²) ; +16,9 % dans la métropole de Porto.
• −10,5 % Le recul du nombre de ventes sur un an : moins de transactions, mais plus chères.

Par région

Toutes les 26 sous-régions ont vu leurs prix monter sur un an ; la Lezíria do Tejo (Santarém, à 1 h de Lisbonne) affiche la plus forte hausse (+30,4 %), signe du report des acheteurs vers la deuxième couronne.

Par ville

Prix médian des ventes et loyer médian des nouveaux baux sur les douze mois à mars 2026, pour les communes que l’INE détaille (aires métropolitaines de Lisbonne et de Porto, Algarve, villes de plus de 100 000 habitants).

Sur le seul premier trimestre 2026, les prix sont plus hauts encore : 5 292 €/m² à Lisbonne, 5 000 € à Cascais, 4 511 € à Oeiras, 3 601 € à Funchal, 2 240 € à Braga, 2 108 € à Guimarães (+41,9 % sur un an, la plus forte hausse des grandes villes).

Dans Lisbonne, trois paroisses dépassent 6 000 €/m² sur douze mois : Santo António (6 986 €), Parque das Nações (6 407 €) et Avenidas Novas (6 000 €) ; les moins chères du centre restent au-dessus de 4 000 € (Olivais 4 296 €, Penha de França 4 465 €). Le neuf y vaut 6 226 €/m² contre 4 896 € pour l’ancien. À Porto, la Foz do Douro (4 252 €) et le centre historique (3 982 €) dominent ; Campanhã (2 695 €) est la seule paroisse en baisse. La périphérie reste nettement moins chère : Amadora (3 143 €), Sintra (2 908 €), Vila Franca de Xira (2 822 €) autour de Lisbonne ; Gaia (2 583 €), Maia (2 462 €), Gondomar (2 227 €) autour de Porto. Le détail des quartiers et des communes : Lisbonne, Porto, Algarve, régions et villes moyennes, et pour les petits budgets maison pas chère au Portugal.

Ce que ça signifie pour un acheteur français

• Le mètre carré lisboète coûte désormais autant qu’à Lyon ou Bordeaux, pour des salaires locaux deux fois plus bas : le marché est tiré par la demande étrangère et par la rareté de l’offre, pas par l’économie locale. Les acheteurs étrangers paient en moyenne un tiers de plus que les Portugais à Lisbonne : parce qu’ils achètent au centre et dans le neuf, mais aussi parce qu’ils négocient moins.
• Depuis le 25 mai 2026, un acheteur non résident paie 7,5 % d’IMT dès le premier euro, remboursable s’il devient résident fiscal dans les deux ans : sur un appartement de 500 000 €, 37 500 € au lieu d’environ 26 000 € au barème progressif. Tout le détail : fiscalité immobilière.
• Le loyer suit : 17,22 €/m² à Lisbonne pour un nouveau bail, soit 1 200 € pour 70 m² ; soit, rapporté au prix médian, un rendement brut locatif proche de 4 % dans la capitale, davantage en périphérie et dans les villes moyennes. Les règles du bail : louer un logement.
• Le crédit est encadré (90 % du prix au plus pour une résidence principale, 80 % sinon, taux d’effort 45 %) : crédit immobilier.
• Les alternatives : Braga et Guimarães (moins de 2 300 €/m², à une heure de Porto), Setúbal et la rive sud du Tage, Leiria, Coimbra, l’Alentejo et l’intérieur, où l’on trouve encore des maisons sous 1 000 €/m² : avec les contraintes d’isolation et d’accès qui vont avec.

Comment lire les statistiques de l’INE

L’INE publie deux séries : le prix médian de vente (€/m²) des logements, à partir des déclarations d’IMT, par trimestre et sur douze mois glissants, jusqu’au niveau des paroisses de Lisbonne et de Porto ; et le loyer médian des nouveaux contrats, à partir des baux déclarés aux Finanças. La médiane, moins sensible aux extrêmes que la moyenne, décrit le logement « typique » vendu ; un appartement rénové dans un quartier central se négocie bien au-dessus. Les chiffres du trimestre sont publiés environ trois mois et demi après sa fin : ceux du 2e trimestre 2026 paraîtront en octobre, et cette page sera mise à jour.

Questions fréquentes