Immobilier à Lisbonne en 2026 : prix par quartier, loyers, où acheter

Les chiffres 2026

• 5 292 €/m² Prix médian des logements vendus dans la commune au 1er trimestre 2026 ; 5 082 € sur les douze mois à mars 2026, en hausse de 15,2 % sur un an.
• 6 226 €/m² Le neuf, contre 4 896 € pour l'ancien : l'écart le plus élevé du pays (1 330 €/m²).
• +34,5 % Le supplément payé par les acheteurs domiciliés à l'étranger dans la Grande Lisbonne (5 118 € contre 3 805 €/m² pour les résidents).
• 17,22 €/m² Loyer médian des nouveaux baux, soit 1 200 € pour 70 m² ; 8 095 ventes en douze mois, le plus gros marché du pays.
• 7,5 % L'IMT qu'un acheteur non résident paie depuis le 25 mai 2026, dès le premier euro, contre un barème progressif pour un résident.

Les prix par quartier (freguesias)

Les 24 freguesias de Lisbonne, douze mois à mars 2026 : prix médian des ventes, variation sur un an, loyer médian des nouveaux baux (INE).

Ce que dit ce tableau :

• Le triangle d’or (Santo António, Avenidas Novas, Parque das Nações) dépasse 6 000 €/m² et continue de monter de 17 à 23 % par an : immeubles bourgeois rénovés, neuf de standing, acheteurs étrangers (9 727 €/m² payés par les non-résidents à Santo António, contre 6 364 € par les résidents).
• Les quartiers de familles que les Français connaissent, Campo de Ourique, Estrela, Lapa, Alvalade, se tiennent entre 5 000 et 6 000 €/m² et montent moins vite (+4 à +12 %) : le marché y est mûr.
• Le centre historique (Santa Maria Maior : Baixa, Alfama, Castelo) est la seule freguesia avec Marvila à reculer légèrement : saturation touristique, immeubles anciens, peu de familles.
• Le rapport qualité-prix est au nord et à l’est : Lumiar, Benfica, Penha de França, Olivais, Arroios, entre 4 300 et 4 800 €/m², avec métro, écoles et une hausse encore forte (+14 à +19 %). Santa Clara (Ameixoeira, Charneca), à 3 733 €, est le quartier le moins cher de la commune.
• Arroios vend le plus (655 logements en douze mois), Carnide le moins (96).

Ce que paient les étrangers, et pourquoi

Dans la Grande Lisbonne, les acheteurs domiciliés à l’étranger ont payé 5 118 €/m² contre 3 805 € pour les résidents : ils achètent au centre, dans le neuf et le rénové, avec moins de négociation. Depuis le 25 mai 2026, ils paient en outre l’IMT à 7,5 % dès le premier euro (remboursable s’ils deviennent résidents fiscaux dans les deux ans), ce qui renchérit un achat de 600 000 € d’environ 13 000 € par rapport au barème résident. Le calcul et les autres impôts : fiscalité immobilière.

Acheter à Lisbonne en 2026 : ce qu’il faut savoir

• Le marché est étroit : 8 095 ventes par an dans une commune de 545 000 habitants, une offre neuve limitée par les délais de permis, des prix qui montent malgré la baisse du nombre de transactions.
• L’ancien cache des coûts : immeubles sans ascenseur ni isolation, copropriétés sans fonds de travaux, plans anciens ; le certificat énergétique et le règlement de copropriété se lisent avant l’offre.
• Le neuf se vend sur plan (em planta) avec des paiements échelonnés et des livraisons souvent en retard ; l’IMT et le droit de timbre se calculent sur le prix final.
• Le rendement locatif brut ressort autour de 4 % au prix médian (17,22 €/m² × 12 / 5 292 €), moins au centre, davantage en périphérie ; les loyers modérés (≤ 2 300 €) sont imposés à 10 % chez le bailleur jusqu’en 2029.
• La périphérie coûte un tiers à moitié moins cher, avec des hausses plus rapides : Cascais (4 687 €/m²) et Oeiras (4 297 €) sont au niveau de la capitale, mais Odivelas (3 462 €), Loures (3 191 €), Amadora (3 143 €), Sintra (2 908 €, +26,6 %, 6 151 ventes) et Vila Franca de Xira (2 822 €, +28,6 %) sont reliés par le métro ou le train, et la rive sud (Almada 3 267 €, Seixal 2 800 €, Barreiro 2 705 €) par le ferry, le pont et le train.

Les étapes de l’achat (NIF, compromis, acte), le crédit et ses plafonds, la location : acheter une maison au Portugal, crédit immobilier, louer un logement. Pour choisir où vivre plutôt qu’où investir : vivre à Lisbonne. Les chiffres des autres villes : prix de l’immobilier au Portugal.

Questions fréquentes