Acheter une maison au Portugal : étapes, documents, frais et pièges

Les repères

• Aucune restriction Un étranger achète comme un Portugais, résident ou non ; il lui faut un NIF, un compte bancaire portugais est utile mais pas obligatoire.
• 10 à 30 % Le sinal (acompte) versé à la promesse de vente ; l'acheteur qui se retire le perd, le vendeur qui se retire doit le rendre au double (Code civil, article 442).
• 375 € L'acte et l'enregistrement au guichet public Casa Pronta (700 € avec un crédit), en une séance, sans notaire ; un notaire privé est possible et plus cher.
• 0 à 8 % L'IMT d'un résident sur une résidence principale (exonéré jusqu'à 106 346 €), plus 0,8 % de droit de timbre ; 7,5 % dès le premier euro pour un non-résident depuis le 25 mai 2026.
• 8 à 10 % Ce qu'on ajoute au prix pour les impôts et frais, en règle générale ; jusqu'à 10 % de plus pour un non-résident.

Étape 1 : le NIF, le compte, le budget

Le NIF (numéro fiscal) est indispensable pour signer quoi que ce soit : gratuit au guichet des Finanças avec un passeport, ou par un représentant fiscal depuis la France (NIF, NISS, numéro de santé). Un compte bancaire portugais simplifie le paiement (le virement du prix se fait à l’acte, par chèque de banque ou virement) et le crédit (ouvrir un compte).

Le budget se calcule prix + IMT + droit de timbre + acte + éventuel avocat : pour 300 000 € en résidence principale d’un résident, environ 14 700 € d’IMT, 2 400 € de timbre, 375 € d’acte, soit 6 % ; pour un non-résident, 22 500 € d’IMT, soit 8,5 % au total. Le crédit est plafonné par la Banque du Portugal à 90 % de la valeur (80 % hors résidence principale), avec un taux d’effort de 45 % (crédit immobilier) ; obtenez un accord de principe avant de chercher.

Étape 2 : chercher, visiter, vérifier l’agence

Les portails (Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, OLX) affichent des prix demandés, souvent 10 à 20 % au-dessus des prix réels ; les médianes de l’INE par commune sont dans les prix de l’immobilier au Portugal et nos analyses par marché (Lisbonne, Porto, Algarve, régions).

Une agence immobilière doit avoir une licence AMI de l’IMPIC, affichée sur ses annonces et vérifiable auprès de l’IMPIC ; la commission (le plus souvent 5 % + IVA) est payée par le vendeur, jamais par l’acheteur. L’agent représente le vendeur : il n’a pas à vous conseiller. Pour une maison ancienne ou isolée, une inspection technique indépendante (humidité, toiture, électricité, fosse) coûte quelques centaines d’euros et évite les mauvaises surprises.

Étape 3 : les documents à exiger avant de s’engager

Le point qui bloque le plus souvent : un bâti qui ne correspond pas au permis (une extension, un garage transformé, une piscine sans licence). Une régularisation peut prendre des mois ou être impossible ; faites-en une condition de la promesse.

Étape 4 : la promesse de vente (CPCV)

Le contrato-promessa de compra e venda fixe le prix, les délais, les conditions (obtention du crédit, régularisation, libération du bien) et le sinal, 10 à 30 % du prix, versé à la signature. Il engage réellement : si vous renoncez, vous perdez le sinal ; si le vendeur renonce, il vous doit le double (Code civil, article 442) ; chaque partie peut aussi demander l’exécution forcée de la vente. Les signatures sont reconnues par un notaire, un avocat ou un solicitador ; il n’y a pas de délai de rétractation. Un avocat indépendant (quelques centaines d’euros à un pour cent du prix, selon le dossier) rédige ou relit le CPCV et vérifie les documents : c’est l’assurance la moins chère de l’opération. Portugal France vous met en relation avec des avocats et notaires francophones.

Étape 5 : l’IMT et l’acte

Avant l’acte, on liquide l’IMT sur le Portal das Finanças (barème dans fiscalité immobilière) et le droit de timbre (0,8 %). L’acte lui-même (escritura) se signe :

• au guichet Casa Pronta (conservatoires du registre), en une séance : vérification, acte, enregistrement, mise à jour des Finanças, pour 375 € (700 € avec hypothèque) ;
• ou chez un notaire privé, plus cher mais plus souple pour les dossiers complexes, avec l’enregistrement à faire ensuite.

Le prix se paie à l’acte, par chèque bancaire ou virement confirmé. Vous repartez propriétaire ; l’inscription au registre foncier est faite le jour même à Casa Pronta. Dans les jours suivants : contrats d’électricité, d’eau et de gaz (électricité, internet, mobile), et déclaration de résidence principale aux Finanças si c’est le cas (elle conditionne l’IMT réduit et l’exonération de plus-value future).

Après l’achat

L’IMI (taxe foncière, 0,3 à 0,45 % de la valeur fiscale) arrive chaque année à partir de mai ; les jeunes et les familles ont des réductions municipales. À la revente, la plus-value est imposée pour moitié au barème de l’IRS, exonérée en cas de réinvestissement dans une résidence principale. En location, le bail s’enregistre aux Finanças (louer un logement). Un non-résident déclare loyers et plus-values au Portugal puis en France (convention de 1971). Si des travaux suivent l’achat, ce qui demande un permis et ce qui n’en demande pas, la TVA à 6 % et les artisans sont dans rénover une maison au Portugal.

Les pièges classiques

• Acheter sur plan (em planta) sans garantie bancaire sur les acomptes ni date de livraison ferme : les retards sont la règle.
• Le bien « à régulariser » : promesse signée, régularisation impossible, sinal en jeu.
• La copropriété endettée : dettes de charges attachées au lot, travaux votés non provisionnés ; le syndic doit délivrer sous dix jours une attestation des charges et dettes de la fraction, exigée à l’acte (la copropriété au Portugal).
• Le meublé touristique (alojamento local) acheté pour louer sans vérifier que l’enregistrement est possible dans la commune.
• Le paiement au noir d’une partie du prix, proposé pour réduire l’IMT : illégal, et il vous fera payer une plus-value fictive à la revente.
• L’arnaque à l’annonce : dépôt réclamé avant visite, propriétaire « à l’étranger » ; voir arnaques immobilières.

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Questions fréquentes