Interrogé par l’agence de presse Lusa sur l’ampleur des cessions réalisées par les institutions financières depuis 2017 à d’autres entités, une source officielle de la banque centrale a répondu que « la Banque du Portugal ne dispose pas des informations demandées ».
L’année 2017 marque le moment à partir duquel l’Association Portugaise pour la Défense des Consommateurs (Deco) affirme que les conséquences des opérations de cession de prêts réalisées par les banques pour nettoyer leurs bilans de crédits considérés comme douteux (difficiles à recouvrer), sous l’orientation des entités de supervision bancaire, ont été plus visibles.
Les principales banques ont vendu des portefeuilles de crédits immobiliers, à la consommation et aux entreprises, à des acheteurs qui tentent ensuite de recouvrer ces crédits ou de s’emparer des garanties réelles des débiteurs (comme les biens immobiliers). Cependant, du montant total cédé, la valeur des crédits immobiliers vendus reste inconnue.
C’est la catégorie de crédit qui, lors des cessions, peut poser des problèmes juridiques. En 2024 et 2025, dans deux arrêts similaires, la Cour suprême de justice (STJ) a déjà jugé illégales les ventes de crédits immobiliers réalisées par Santander et BPI concernant deux clients, pour cause de « fraude à la loi ».
DECO trouve des « violations » dans les ventes de crédits immobiliers depuis 2017
L’association Deco a suivi des clients bancaires surpris par la vente de leur crédit immobilier à une entreprise externe et, ces dernières années, a constaté des « violations » des droits des consommateurs, surtout depuis 2017.
Lusa | 10:02 – 07/09/2025
À partir du moment où le crédit immobilier sort de la sphère d’un établissement de crédit, les clients ne bénéficient plus des normes légales régissant les contrats de crédit immobilier, et perdent la possibilité d’exercer ce que l’on appelle le « droit de reprise », c’est-à-dire la possibilité de régler l’arriéré et de reprendre le paiement du prêt par tranches comme auparavant.
Comme les portefeuilles sont vendus en masse par les banques, les cessions de milliers de clients se produisent par vagues et, à ces moments-là, les clients ne figurent plus dans les rapports faits par les banques à la BdP.
Auprès de Lusa, le régulateur a confirmé que « lorsqu’un crédit est cédé à une entité non participante à la Centrale des Responsabilités de Crédit (CRC), l’information sur ce crédit cesse de figurer sur la carte des responsabilités de crédit du client, la Banque du Portugal ne disposant plus de renseignement sur l’évolution du crédit en question ».
D’après la BdP, « selon le cadre légal en vigueur applicable aux contrats de crédit immobilier et hypothécaire, la Banque du Portugal ne supervise que l’activité développée par les entités prêteuses (entités légalement habilitées à accorder du crédit au Portugal) et par les intermédiaires de crédit« .
Exclues de la supervision, précise la BdP, sont les entreprises qui achètent les crédits, qui ne sont pas obligées « de se conformer aux normes légales et réglementaires spécifiquement applicables à la commercialisation de crédits immobiliers » (parmi lesquelles figure le droit de reprise).
En attendant, une nouvelle loi, promulguée par le Président de la République le 13 août, entrera en vigueur pour réguler la cession et la gestion des crédits.
Grâce à cette loi, explique à Lusa la BdP, les entités cessionnaires devront nommer un gestionnaire de crédit, inscrit à la BdP, « responsable de veiller au respect des règles dans la relation avec les clients, y compris dans le cadre du recouvrement du crédit et de sa renégociation« , pouvant faire l’objet de sanctions en cas de non-respect.
La directive aurait dû être transposée par le Portugal jusqu’au 29 décembre 2023, mais ce n’est que maintenant que le processus législatif arrive à son terme.
Les institutions bancaires ont déjà effectué plusieurs opérations de vente de portefeuilles de crédit depuis cette date et, comme les nouvelles règles n’étaient pas en place, les clients n’ont pas pu bénéficier des droits que la législation européenne leur accorde.
Par exemple, en juin, le BPI a annoncé la vente d’un portefeuille de 82 millions d’euros, concernant 5 600 clients, sans spécifier combien se rapportent à l’immobilier.