La limitation de la hausse des loyers ne fonctionne pas à moyen et long terme, avertit une équipe de chercheurs qui a analysé l’impact du contrôle des loyers.
« Le contrôle des prix ne peut être efficace qu’à court terme et est injuste d’un point de vue générationnel », déclare Marli Fernandes, l’une des chercheuses responsables du projet développé par le Nova SBE Economics for Policy Knowledge Center en partenariat avec la Fondation Calouste Gulbenkian.
L’étude publiée aujourd’hui conclut que cette mesure politique compromet les droits et les besoins des générations futures.
« À court terme, les personnes sans moyens financiers parviennent à accéder au logement et finissent par rester dans ces habitations. Mais à moyen et long terme, l’offre commence à diminuer et les prix augmentent », explique Marli Fernandes, rappelant le cas de San Francisco, la ville américaine qui était également sous un fort contrôle des prix dans les années 1990 et où cette situation a fini par démotiver les propriétaires à mettre leurs appartements sur le marché de la location.
Au Portugal également, le pourcentage de logements à louer est passé à moins de la moitié depuis 1960, selon le recensement de 2021. Avec moins d’offre, les prix finissent par augmenter. Si dans les maisons plus anciennes occupées par des personnes âgées, il est encore habituel de trouver des loyers bas, dans les logements neufs, les loyers sont souvent prohibitifs.
Les données présentées dans l’étude montrent que 70,51 % des Portugais paient moins de 400 euros par mois. À Lisbonne, le pourcentage est plus faible, mais atteint presque la moitié de la totalité des contrats. Ce sont des contrats anciens, presque toujours signés avant 1991, souligne Marli Fernandes.
Dans cet univers de loyers bas, 30,53 % des locataires à Lisbonne paient moins de 200 euros par mois. À Porto, ce pourcentage s’élève à 44,5 % pour ceux qui paient moins de 200 euros.
Si les générations précédentes ont eu accès et continuent à bénéficier de logements à prix abordable, aux plus jeunes, on n’offre plus que des contrats de location à prix élevé : 28,85 % des contrats de location à Lisbonne sont à des valeurs égales ou supérieures à 650 euros, et près de 10 % dépassent les mille euros. Dans plusieurs quartiers lisboètes, les propriétaires demandent actuellement environ 1 200 euros pour un T2, selon une analyse réalisée par Lusa qui a comparé les prix de diverses plateformes.
Pour les chercheurs, le contrôle des prix n’est efficace qu’à court terme et est injuste d’un point de vue générationnel, contrairement à l’augmentation de l’offre de logements, qui est efficace et juste générationnellement.
Les chercheurs rappellent des pays comme la Finlande qui, dans le passé, a décidé de libéraliser le marché de la location pour augmenter l’offre de logements tout en développant simultanément des mesures de soutien aux familles vulnérables et en augmentant le parc de logements sociaux.
C’est aussi la recommandation de l’étude du Nova SBE : Libéralisation du marché et augmentation du parc de logements publics. Entre-temps, les familles incapables de payer des loyers au prix du marché « devraient être identifiées et soutenues ».
Marli Fernandes reconnaît que ces problèmes ne se résolvent pas en deux ou trois ans, et c’est pourquoi le travail doit commencer par les familles vulnérables et seulement ensuite libéraliser le marché.
Le Portugal se situe à la traîne en Europe en termes de parc de logements publics, qui ne représente que 2 % de l’ensemble des logements, contrairement à la Suède, où 40 % des maisons sont des logements sociaux et coopératifs, selon une comparaison effectuée entre 13 pays.