Pensez-vous contracter un prêt pour acheter une maison ou souhaitez-vous réduire la mensualité de votre emprunt? Cet article est pour vous. DECO PROteste a réuni une série de 10 conseils qui peuvent vous aider dans ce domaine. Prenez note:
- Simuler un crédit immobilier – « Demandez des simulations dans plusieurs banques. Simulez également différents montants pour diverses durées. Toutes les banques sont tenues de fournir, pour chaque simulation, une fiche d’information normalisée européenne (FINE). Il s’agit d’un document qui résume tous les coûts de votre crédit : commissions, mensualités et éventuels produits souscrits, comme des assurances. Utilisez le taux annuel effectif global (TAEG) comme principal indicateur comparatif ».
- Taux d’effort – « Cet indicateur reflète le poids des emprunts sur les revenus du foyer. La plupart des banques ne consentent pas de prêts aux clients ayant un taux d’effort supérieur à 30 ou 40 pour cent ».
- Le meilleur spread – « Le spread correspond à la marge bénéficiaire de la banque sur les contrats de crédit immobilier. C’est un facteur de comparaison important dans le choix de la banque. (…) Les spreads moyens actuels varient entre 1% et 2%. Certains offrent même légèrement moins, surtout lorsque le montant de l’emprunt est nettement inférieur à la valeur du bien. Quand le montant du financement est plus élevé, il est possible de contracter un crédit immobilier avec un spread inférieur à 1%. DECO PROteste déconseille les propositions prévoyant des taux égaux ou supérieurs à 3% ».
- Taux fixe ou variable – « Avec le taux fixe, vous payez plus pour la »tranquillité » de savoir combien vous allez payer chaque mois. Les taux variables sont revenus à des niveaux positifs après des années à des niveaux historiquement bas. Le taux variable est plus courant dans les contrats de crédit immobilier. En général, il est indexé à l’Euribor à 3, 6 ou 12 mois et révisé trimestriellement, semestriellement ou annuellement, respectivement. Si vous gérez mal les variations de votre mensualité, le taux fixe peut être une option, mais, au moins au début, vous paierez plus que l’alternative variable ».
- Apport personnel – « Les banques, en général, ne financent pas la totalité de la valeur de la maison. Il est difficile de trouver une banque qui finance plus de 80% de la valeur du bien. Depuis que le contexte de crise s’est aggravé, pratiquement toutes les banques ont cessé de financer plus de 80% de la valeur du bien ».
- Ventes croisées – « Les banques réduisent le taux d’intérêt jusqu’à un minimum prédéfini lorsque le client souscrit ou détient d’autres produits, comme une carte de crédit ou des assurances, ou des services (domiciliation du salaire, par exemple). Ces produits ou services ne sont intéressants que si la réduction des intérêts est supérieure au coût d’adhésion, le cas échéant. Avant de souscrire une carte de crédit (avec une cotisation annuelle) pour réduire le taux, vérifiez si la vente croisée est rentable, c’est-à-dire, la réduction des intérêts doit dépasser le coût annuel de la carte ».
- Taux TAN et TAEG – « Le TAEG (taux annuel effectif global) reflète tous les coûts de l’emprunt, y compris les primes des assurances exigées par la banque. Il remplace la TAE et la TAER depuis le début de 2018. C’est le taux le plus fiable pour comparer les différentes offres de crédit : celui qui présente le TAEG le plus bas correspond à l’emprunt le moins cher. Ne tombez pas dans le piège de ne regarder que le montant de la mensualité simulée. Le meilleur moyen de comparer les emprunts est vraiment via les taux effectifs ».
- Assurances exigées – « L’assurance-vie, qui inclut les couvertures de décès et d’invalidité, avec un capital identique au montant de l’emprunt, pour garantir le remboursement de la dette, au cas où le titulaire serait incapable de travailler ou viendrait à décéder ».
- Principaux frais – « Préparez-vous à un ensemble de frais initiaux, qui varient selon la banque. C’est le cas des commissions d’analyse ou d’étude et d’ouverture de dossier (la terminologie varie également). Souvent, ces commissions incluent les frais d’évaluation. La banque exige toujours un rapport d’évaluation du bien, réalisé par un expert. La plupart des banques offrent, en option, un accompagnement du processus, incluant une partie ou la totalité des démarches administratives au registre foncier, au service des impôts, à la mairie (lorsque justifié) et chez le notaire. Toutefois, lors de l’achat de la maison, comptez également avec la taxe municipale sur les transactions onéreuses de biens immobiliers (IMT), le droit de timbre aussi bien sur l’achat que sur le financement et, chaque année, le paiement de la taxe municipale sur les biens immobiliers (IMI) ».
- Amortir le crédit – « Lorsque c’est possible, amortissez par anticipation en utilisant, par exemple, le solde de votre compte épargne-logement ou réduisez la durée du prêt. Cela signifie toujours une réduction de la facture totale avec les intérêts. Si vous constatez que sur le marché les conditions sont meilleures que celles convenues avec votre banque, négociez à nouveau celles-ci, notamment, le spread ».