Les principales institutions financières ont vendu des portefeuilles de prêts non performants ces dernières années pour réduire la taille des crédits douteux dans leurs bilans. Pour ce faire, elles ont lancé des opérations de vente massive à des entreprises qui ne sont pas sous la supervision de la Banque du Portugal (BdP).
Ces paquets comprennent non seulement des crédits à la consommation et aux entreprises, mais aussi, dans certains cas, des prêts hypothécaires. Et à partir du moment où le prêt sort de la sphère de la banque et est détenu par une entreprise qui n’est pas une institution de crédit, les propriétaires ne sont plus couverts par les règles du régime des contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers.
Par conséquent, ils ne sont plus légalement protégés par la possibilité d’accéder au soi-disant régime de « droit de reprise » du contrat, qui est inscrit dans cette loi (le Décret-Loi n° 74-A/2017, du 23 juin), les laissant plus vulnérables qu’ils ne le seraient si l’interlocuteur restait la banque.
Reprendre le crédit signifie payer les mensualités en retard, les intérêts de retard et les frais encourus par la banque. Comme ce droit peut être exercé par les clients dans le délai que la loi leur accorde pour s’opposer à la saisie de leur domicile et même jusqu’à la vente de la maison, les clients pourraient exercer ce droit tant que l’émetteur du crédit reste la banque. Cependant, lorsqu’il y a une vente, le client est exclu du régime qui prévoit expressément le droit de reprise, car le détenteur du droit de crédit est une entité qui n’est pas une institution financière.
La juriste de Deco, Natália Nunes, coordonnatrice du bureau de protection financière de l’association, déclare à Lusa que le problème s’est accentué à partir de 2017, avec des « vagues » de clients bancaires se tournant vers les services juridiques de l’association lorsque les banques cèdent de grands portefeuilles de prêts non performants.
DECO trouve des « atteintes » dans les ventes de crédits immobiliers depuis 2017
L’association Deco a suivi des clients bancaires surpris par la vente de leur crédit immobilier à une société externe et, ces dernières années, a constaté des « atteintes » aux droits des consommateurs, surtout depuis 2017.
Lusa | 10:02 – 07/09/2025
Dans les tribunaux de première instance, il y a eu des décisions dans les deux sens, certaines en faveur des clients, d’autres en faveur des banques. Cependant, depuis au moins 2021, plusieurs décisions ont été rendues en deuxième instance (tribunaux de la Relation) et depuis 2024, deux décisions de la Cour suprême de justice (STJ) ont considéré les ventes illégales.
Dans le cas de la STJ, deux arrêts ont jugé que les cessions représentent une « fraude à la loi » et ont annulé les opérations, obligeant les crédits à revenir aux banques qui les avaient précédemment cédés, le Santander et le BPI.
Lusa a interrogé la BdP pour savoir si elle a supervisé les principales institutions financières (notamment, la CGD, le BCP, le BPI, le Montepio et le Santander) pour vérifier si les opérations respectaient le droit de reprise, mais le superviseur n’a pas précisé ce qu’il a fait concrètement.
La dimension exacte du problème est inconnue. On sait que les banques cèdent des crédits immobiliers dans le cadre des portefeuilles de prêts non performants, mais la valeur des dernières années est inconnue. La BdP affirme ne pas avoir de données sur cette réalité. Interrogée par Lusa sur le total vendu depuis 2017, une source officielle a répondu que « la Banque du Portugal ne dispose pas de l’information demandée ».
La BdP ignore combien de crédits immobiliers les banques ont vendus depuis 2017
La Banque du Portugal (BdP) ignore combien de crédits immobiliers les banques ont vendus depuis 2017, dans le cadre d’opérations de cession de créances à des entités externes non supervisées par la banque centrale.
Lusa | 10:07 – 07/09/2025
Le Portugal aurait dû transposer, d’ici la fin 2023, une directive européenne offrant une plus grande protection aux consommateurs, garantissant qu’avec la cession, le débiteur ne peut pas se retrouver dans une situation juridique pire.
Les institutions bancaires ont déjà réalisé plusieurs opérations de vente de portefeuilles de crédit depuis 2023 et, comme les nouvelles règles n’étaient pas encore en vigueur, les clients n’ont pas pu bénéficier des droits que la législation européenne leur accorde.
Par exemple, en juin, déjà après la décision de la STJ, le BPI a annoncé avoir de nouveau vendu un portefeuille de 82 millions d’euros, représentant 22 900 contrats d’environ 5 600 clients, sans préciser combien concernent des crédits immobiliers.