« Ce sont des mesures qui pourraient libérer le marché locatif, à condition qu’elles soient adoptées par les propriétaires, mais elles sont peu structurées pour contenir la crise du logement. Elles devraient être plus ambitieuses et avoir un caractère plus structurel », a-t-il déclaré.
En déterminant des avantages fiscaux pour la vente de logements jusqu’à 648 000 euros, ou pour la location jusqu’à 2 300 euros par mois, le paquet législatif du gouvernement « couvre 95% du marché », mais pourrait finalement être « une invitation » pour que les propriétaires augmentent les loyers jusqu’à des valeurs proches du plafond défini par l’exécutif comme loyer modéré.
« Le biais n’est pas le plus correct, cela pourrait avoir un effet pervers et entraîner une augmentation encore plus grande des loyers, au moins dans une phase initiale », a-t-il expliqué.
Étant donné que l’informalité dans le marché du logement « est élevée et fausse les prix », le vice-président de l’AIL plaide pour la création d’un registre national du bail pour rendre obligatoire l’enregistrement des contrats, lutter contre l’évasion fiscale, augmenter la transparence et faire baisser les prix.
Le responsable estime que la réduction de 25% à 10% du taux d’IRS sur les loyers n’est pas suffisante pour mettre fin à l’informalité dans le secteur. « Sans contrôle, tout ce qui est fait peut ne pas produire d’effets », a-t-il ajouté.
Outre la création d’un registre des loyers, Luís Mendes suggère un inventaire du patrimoine public à vocation résidentielle, de manière à pouvoir être mis sur le marché à des coûts contrôlés.
« Ces deux mesures sont fondamentales pour lutter contre la crise du logement. Ce n’est pas avec de nouvelles constructions que l’on résout le problème. Les périodes où l’on a le plus construit au Portugal ont également été celles où les prix de vente ont le plus augmenté, car l’accès au crédit bancaire était facilité », a-t-il ajouté.
Il défend également « un certain contrôle des prix dans les zones les plus recherchées », pour que les loyers pratiqués ne dépassent pas un tiers du revenu moyen par habitant, comme il affirme que cela se fait dans d’autres pays.
« Contrairement à ce que dit la pensée néolibérale, plus de construction ne fera pas baisser les prix, car ils dépendent du coût des terrains, qui est élevé, et du coût de la main-d’œuvre, qui est rare », a-t-il souligné.
« En tant que géographe, j’ai l’habitude de dire qu’il y a trois facteurs qui pèsent beaucoup dans la formation des prix : localisation, localisation, localisation », a-t-il conclu.
Les propositions soumises par le gouvernement à l’Assemblée de la République correspondent à une autorisation législative permettant à l’exécutif de Luís Montenegro de modifier le Code de la TVA, le Code de l’IRS, le Statut des Avantages Fiscaux et le Code de l’IMT, dans le but de promouvoir l’offre de logements à des prix plus bas.
Le projet de loi visant à réduire la TVA sur la construction de maisons à vendre ou à louer à des prix modérés donne à l’administration fiscale 150 jours pour rembourser la différence entre la TVA de 23% et celle de 6%, si les propriétaires construisent ou réhabilitent des logements destinés à la location et vendent la maison jusqu’à 648 000 euros, ou s’ils louent le bien à un loyer mensuel ne dépassant pas 2 300 euros par mois.
Dans le but d’augmenter l’offre de logements, l’exécutif propose que les propriétaires qui vendent une maison soient exonérés de l’IRS sur les plus-values immobilières s’ils réinvestissent les gains dans des biens destinés à la location résidentielle.
Il est également prévu une réduction de la taxe sur les revenus autonomes de l’IRS qui s’applique aux revenus obtenus, jusqu’en 2029, avec des contrats de bail et de sous-location résidentielle.
Au lieu du taux actuel de 25%, l’exécutif demande l’autorisation du parlement pour 10%, si le loyer reste dans la limite classée comme prix modéré par l’exécutif (2 300 euros par mois).
Dans le cas où les immeubles sont détenus par des entreprises, l’exécutif prévoit que seulement la moitié des revenus immobiliers compte pour l’imposition en IRC.