Immobilier Portugal le guide complet

Lisbonne (Lisboa) – La capitale et plus grande ville du Portugal est de loin le marché immobilier le plus cher du pays.

Fin 2024, les prix médians demandés ont atteint environ 5 700 € par mètre carré idealista.pt – plus du double de la moyenne nationale. L’attrait de Lisbonne est évident : un mélange de charme historique et d’équipements modernes, une culture et une vie nocturne dynamiques, et une communauté d’expatriés florissante. Les quartiers comme Chiado, Principe Real et Avenida da Liberdade affichent les prix les plus élevés pour des appartements élégants, tandis que des zones comme Alfama ou Graça offrent un charme d’antan (souvent avec des propriétés nécessitant une rénovation).

Les acheteurs étrangers affluent également vers les banlieues pittoresques et la côte autour de Lisbonne : La région de Cascais-Estoril (surnommée la « Riviera portugaise ») est connue pour ses villas et condominiums de luxe (les prix y rivalisent avec ceux de la ville de Lisbonne), et Sintra propose des demeures palatiales au milieu de collines luxuriantes. 

Acheter dans le Grand Lisbonne offre un fort potentiel d’investissement à long terme – la demande dépasse constamment l’offre dans ce centre économique exiap.pt. Soyez simplement prêt à affronter une forte concurrence et des coûts initiaux élevés. Les rendements locatifs à Lisbonne sont plutôt bas (nous y reviendrons plus tard), tournant autour de 4 à 5 % brut idealista.pt en raison des prix élevés, mais de nombreux investisseurs misent sur l’appréciation du capital et la demande locative des touristes et des personnes qui s’y installent.

Porto et la Côte Nord – Porto, deuxième ville du Portugal, est également devenue une favorite des acheteurs étrangers. Elle est plus abordable que Lisbonne (environ 3 700 €/m² en moyenne idealista.pt fin 2024) tout en offrant une riche scène culturelle, une belle architecture et des infrastructures en rapide amélioration.

Les quartiers comme Foz do Douro et Ribeira (zones riveraines) et le centre-ville affichent les prix les plus élevés, tandis que les quartiers en plein essor comme Bonfim ou Campanhã offrent un meilleur rapport qualité-prix. Porto est connue pour ses maisons de ville historiques (moradias), dont beaucoup ont été transformées en appartements modernes ou en maisons d’hôtes.

La région du Nord au-delà de Porto – par exemple, la région viticole de la vallée du Douro, ou des villes comme Braga et Guimarães – offre des biens immobiliers encore moins chers et séduit ceux qui recherchent un mode de vie portugais plus traditionnel. Par exemple, à Braga, le prix médian est inférieur à 2 000 €/m².

Les rendements locatifs de Porto (~5-6% en 2024) sont légèrement supérieurs à ceux de Lisbonne. Dans l’ensemble, si vous souhaitez un mélange de vie urbaine, de potentiel d’investissement et de coûts légèrement inférieurs à ceux de Lisbonne, Porto constitue un excellent choix.

L’Algarve (Côte Sud) – L’Algarve est célèbre pour ses plages dorées, ses complexes de golf et son climat chaleureux, attirant de nombreux retraités et investisseurs en résidences secondaires venant de l’étranger. Elle englobe des villes côtières allant de Lagos, Portimão, Albufeira (Algarve occidental/central) à Vilamoura, Quinta do Lago (complexes de luxe du centre) jusqu’à Tavira à l’est.

Les prix immobiliers en Algarve sont les plus élevés après Lisbonne : par exemple, Faro (la capitale de l’Algarve) affiche une moyenne de ~3 150 €/m² idealista.pt, et les zones touristiques populaires sont souvent plus chères (les villas de premier choix dépassent facilement les 5 000 €/m²).

La région du « Triangle d’Or » (Vilamoura–Quinta do Lago–Vale do Lobo) est connue pour ses développements de luxe, ses communautés fermées et ses maisons donnant sur des terrains de golf avec des prix à plusieurs millions d’euros. En revanche, les villes de l’Algarve occidental comme Lagos ou Sagres, et les villages de l’est comme Tavira ou Cabanas, peuvent offrir des maisons à prix plus raisonnables et un rythme de vie plus lent.

Le marché de l’Algarve est fortement influencé par le tourisme – de nombreux acheteurs louent leurs propriétés aux vacanciers. En effet, posséder une location de vacances homologuée (Alojamento Local) en Algarve peut générer des revenus importants en été.

Des rendements locatifs bruts d’environ 5% sont typiques dans les villes de l’Algarve idealista.pt, mais certaines propriétés côtières haut de gamme sont achetées davantage pour le style de vie que pour le rendement. Gardez à l’esprit la dynamique saisonnière : certaines parties de l’Algarve ferment pratiquement en hiver, tandis que les villes avec des populations permanentes plus importantes (comme Lagos, Portimão, Loulé) disposent de services toute l’année.

Dans l’ensemble, l’Algarve reste un premier choix pour les étrangers en quête de soleil, bien que les prix aient régulièrement augmenté (jusqu’à plus de 15% par an dans le segment du luxe en 2022 idealista.pt) en raison de la forte demande internationale.

La Côte d’Argent (Costa de Prata) – La « Côte d’Argent » désigne la région côtière située approximativement entre Lisbonne et Porto – comprenant des zones dans la banlieue nord de Lisbonne (Ericeira), la côte de surf autour de Peniche et Nazaré, et jusqu’à Figueira da Foz. Cette région offre une vie côtière plus abordable comme alternative à l’Algarve.

Par exemple, à Leiria (un district de la région de la Côte d’Argent), le prix moyen est d’environ 1 600 €/m² – moins de la moitié du prix en Algarve. Des villes comme Caldas da Rainha, Óbidos, Nazaré, São Martinho do Porto sont populaires auprès des expatriés qui recherchent un style de vie balnéaire plus tranquille. Vous pouvez trouver aussi bien des appartements modernes près de la plage que des fermes rustiques à quelques kilomètres dans les terres, souvent à des prix attractifs.

Le climat de la Côte d’Argent est légèrement plus frais et tempéré (avec quelques brumes atlantiques) par rapport à l’Algarve, mais reste agréable. Le potentiel locatif existe (surtout pour les locations d’été dans les villes balnéaires et les locations d’hiver pour les surfeurs), bien qu’il ne soit pas aussi solide qu’à Lisbonne ou en Algarve.

Si vous recherchez un équilibre entre beauté côtière et prix abordables, la Côte d’Argent et le centre du Portugal méritent une attention particulière.

L’Alentejo – L’Alentejo est une vaste région couvrant une grande partie du sud intérieur du Portugal (s’étendant de l’est de Lisbonne jusqu’à la frontière de l’Algarve). Elle est connue pour ses plaines vallonnées, ses vignobles, ses oliveraies et sa faible densité de population.

L’immobilier y est généralement le moins cher du sud du Portugal – Évora, la capitale historique de l’Alentejo, affiche une moyenne de ~2 370 €/m², et les petites villes ou zones rurales sont souvent bien moins chères.

Dans les villages de l’Alentejo, on peut trouver des maisons traditionnelles ou même de petites fermes (quintas) à des prix dérisoires (parfois moins de 1 000 €/m² ou des prix totaux inférieurs à 100 000 € pour une maison de campagne nécessitant une rénovation).

La région attire ceux qui recherchent espace, tranquillité et charme rural – par exemple, certains étrangers achètent des domaines viticoles ou des fermes rénovées pour gérer des entreprises touristiques ou des centres de retraite.

Notez que la côte de l’Alentejo (par exemple Comporta et Melides, juste au sud de Lisbonne) fait exception – cette zone est devenue tendance parmi les acheteurs de luxe, faisant grimper les prix considérablement (comparables à ceux de l’Algarve dans certains cas). Mais en dehors de ces enclaves côtières, l’Alentejo reste un lieu offrant de l’espace et des coûts plus bas.

Gardez à l’esprit le climat : étés très chauds dans l’intérieur des terres, et services parfois limités dans les zones reculées. Les rendements locatifs ou la liquidité à la revente dans les zones purement rurales sont faibles, ce qui fait de cette région un choix idéal pour les acheteurs privilégiant le style de vie qui recherchent véritablement l’expérience paisible de la campagne.

Les Îles (Madère et Açores) – Les îles autonomes du Portugal offrent chacune quelque chose d’unique. Madère, l’île subtropicale de l’Atlantique, est devenue populaire pour son climat doux toute l’année et sa beauté naturelle.

Sa capitale, Funchal, est une ville dynamique qui attire expatriés et nomades numériques ; l’immobilier à Funchal affiche une moyenne de ~3 540 €/m² (comparable à Porto), avec certains condominiums et maisons de luxe ciblant les acheteurs étrangers. Les villas côtières avec vue sur l’océan sont très demandées. Les rendements locatifs à Madère sont modérés (~5%), soutenus par un flux constant de touristes et de visiteurs de longue durée.

Les Açores (un archipel de neuf îles) sont plus isolées et attirent traditionnellement moins d’acheteurs étrangers, mais l’intérêt est croissant. L’île de São Miguel (Ponta Delgada est la ville principale, ~2 100 €/m²) offre des paysages luxuriants, et certains investissent dans l’immobilier aux Açores pour le tourisme (éco-lodges, maisons d’hôtes, etc.). Les prix aux Açores sont généralement inférieurs à ceux du Portugal continental, mais le marché est restreint – de bonnes affaires peuvent être trouvées sur des cottages rustiques ou des terrains.

Si vous envisagez les îles, tenez compte de la complexité supplémentaire : logistique de voyage, gestion de propriété à distance, et aux Açores, un climat plus humide.

Le marché de Madère en particulier a connu un essor ces dernières années (certains investisseurs du Visa Doré s’y sont tournés lorsque les règles continentales se sont durcies avant la fin du programme). Les deux archipels permettent un style de vie détendu et peuvent être attrayants pour la retraite ou les résidences secondaires.

L’Intérieur et Autres Régions – En dehors des régions susmentionnées, il existe de nombreuses autres parties du Portugal à considérer.

L’intérieur nord et central (par exemple, les districts de Viseu, Guarda, Castelo Branco) offrent certains des biens immobiliers les moins chers d’Europe occidentale. Par exemple, la ville de Guarda affiche des prix médians inférieurs à 900 €/m² – les petites villes du Portugal peuvent être incroyablement abordables. Les étrangers qui ne craignent pas de sortir des sentiers battus peuvent trouver des maisons de village historiques ou même de petits châteaux à rénover.

Une autre zone est la périphérie du Grand Lisbonne non côtière – comme Setúbal, Santarém, ou Mafra – où les prix sont inférieurs à ceux de la ville de Lisbonne tout en restant relativement proches des centres urbains. Coimbra, qui abrite la plus ancienne université du Portugal, est une charmante ville centrale où s’installent certains expatriés (prix ~2 100 €/m²).

Chaque localité a ses nuances, mais généralement plus on s’éloigne de la côte et des grandes villes, plus les prix baissent – et plus le marché immobilier évolue lentement. Considérez toujours l’accès aux soins de santé, aux transports et à la communauté lorsque vous prospectez dans des zones très rurales.

✅ Conseil : Lors de la comparaison des régions, il est utile de visiter en personne (si possible) ou de faire une location à court terme dans votre zone cible d’abord. Les régions du Portugal diffèrent par leur climat (le nord est plus frais et humide ; le sud est sec et chaud ; les côtes peuvent être venteuses), leur culture (un village de la Serra da Estrela et l’Algarve remplie d’expatriés sont aux antipodes), et leurs commodités. Faites une liste de vos priorités – commodités urbaines contre nature paisible, rendement locatif d’investissement contre style de vie personnel, etc. – et laissez cela guider votre choix de région. Pensez également à la revente : la demande à Lisbonne/Porto/Algarve est liquide, tandis qu’une maison dans un village isolé pourrait prendre plus de temps à vendre ultérieurement.