Pour Rafael Ascenso, fondateur et partenaire de Porta da Frente Christie’s, le nouveau paquet législatif apporte des avancées et des propositions « positives », mais comporte également des « mesures mal conçues et des opportunités manquées ».
Convaincu que le secteur a besoin de « stabilité, de clarté et d’incitations efficaces », plutôt que de « plus de confusion », il soutient que « la solution la plus juste et efficace serait d’appliquer le taux réduit de TVA de 6% à toute la construction, sans exceptions ».
Le paquet législatif du gouvernement prévoit la réduction de la TVA sur la construction de 23% à 6%, à condition que les immeubles soient destinés à la vente pour un prix n’excédant pas 648 000 euros, ou à la location jusqu’à 2 300 euros par mois.
« Mais comment va-t-on contrôler qu’un appartement construit avec une valeur de marché de trois ou quatre millions d’euros soit loué pour 2 300 euros pendant un an, pour ensuite être vendu à sa véritable valeur ? Qui supervisera cela ? », interroge Rafael Ascenso, dans un commentaire écrit envoyé à Lusa.
Ensuite, répartir correctement la TVA sur chaque fraction, dans un bâtiment avec différents types et valeurs de vente, en dessous et au-dessus de 648 000 euros, pourrait ne pas être facile à exécuter, avertit-il, ajoutant : « Il me semble que cette mesure est sujette à des abus et fraudes que le gouvernement n’a aucune chance de contrôler ».
Ricardo Sousa, président exécutif (CEO) de Century 21 Portugal, loue la réduction de la TVA, mais souligne que son efficacité « dépendra de sa réglementation et de son approbation dans le détail ».
« Ce n’est pas une solution immédiate, mais elle peut contribuer à augmenter l’offre à des prix abordables », soutient-il.
De même, Maria Empis, co-directrice du secteur résidentiel de JLL Portugal, croit que la mesure pourrait générer « un logement avec des prix plus compatibles avec la réalité des familles portugaises », même si elle estime que l’application dépendra « de la clarté du cadre réglementaire et de l’articulation efficace entre les promoteurs, les municipalités et l’autorité fiscale ».
Rui Torgal, CEO de ERA, est convaincu que « le marché tend à s’autoréguler » et que « l’applicabilité et la supervision seront déterminées par le marché lui-même, car tous les acteurs de cet écosystème (constructeurs, promoteurs, intermédiaires, entre autres) auront une marge différente pour être plus compétitifs ».
Mais il avertit que « jusqu’à ce qu’une offre significative de logements soit disponible sur le marché, il n’existe pas de mesures qui feront baisser naturellement les prix de l’habitat ».
Quant à la réduction de 25% à 10% de l’impôt sur le revenu que doivent payer les propriétaires pratiquant des loyers inférieurs à 2 300 euros, incluse dans le paquet du gouvernement, c’est « une bonne initiative, mais cela aurait pu aller plus loin », dit Rafael Ascenso.
« C’est un premier pas important pour dynamiser ce segment, mais probablement insuffisant sans une incitation claire à la stabilité contractuelle », défend Maria Empis.
« Cela aide à faire entrer plus de biens sur le marché », mais l’insécurité juridique, les coûts d’entretien ou les attentes de hausse des prix contribuent, selon Rui Torgal, à ce que de nombreux propriétaires continuent « à éviter ce segment pour des raisons qui vont au-delà de la fiscalité ».
Pour les trois responsables, l’avantage fiscal devrait dépendre de la durée des contrats, en permettant de plus grandes déductions pour les contrats à long terme, afin d’encourager « la location de longue durée », de placer « plus de biens sur le marché » et d’apporter plus de prévisibilité pour les locataires comme pour les propriétaires ».
Le partenaire de Porta da Frente Christie’s exprime également des doutes quant à la simplification des licences, rappelant que les tentatives précédentes « étaient insuffisantes ».
Ricardo Sousa avertit que « le résultat dépendra de la mise en œuvre et, surtout, de l’exécution sur le terrain » des mesures de simplification, plaidant pour des « procédures claires, une capacité municipale et des délais de réponse réellement plus courts ».
Dans le même sens, le PDG de ERA souligne que « la bureaucratie et les délais prolongés paralysent les projets, limitent l’offre et empêchent de nouveaux investissements dans la construction ou la réhabilitation de biens immobiliers ».
Rafael Ascenso regrette également que des mesures « ayant un impact réel » sur l’offre de logements, comme l’affectation de biens publics vacants de l’État et des Forces armées, ainsi que la requalification de terres agricoles dans les villes pour un usage résidentiel, n’aient pas été envisagées par le gouvernement.
Le PDG de Century 21 Portugal souligne la nécessité d’une plus grande surveillance et de lutte contre la location informelle, « en garantissant des contrats dûment enregistrés et en créant un mécanisme simple de preuve d’enregistrement pour que les biens puissent être annoncés sur les plateformes numériques ».
Il avertit également que « les maisons ‘occupées’ ne sont pas nécessairement des maisons bien louées – il existe des situations de surpeuplement et de sous-location illégale. Si nous voulons plus d’offres avec confiance, nous avons besoin de règles simples et d’une lutte ferme contre l’informel ».
Afin de « libérer des maisons inoccupées », Rui Torgal suggère des incitations supplémentaires pour la réhabilitation, avec des réductions de l’IMI, de l’IMT, des crédits et subventions, des garanties contractuelles pour les propriétaires, une rapidité accrue dans la résolution des conflits, des levées et incitations pour identifier et mettre sur le marché les biens vides, des incitations à la construction « build to rent » (mesures fiscales et de financement pour la location à long terme) et des partenariats entre le secteur public et le secteur privé pour la réhabilitation et l’exploitation de biens vacants de l’État.
La co-directrice du secteur résidentiel de JLL Portugal défend également des mesures ciblées pour les bâtiments vacants ou sous-utilisés dans les centres historiques des villes, par le biais d’incitations fiscales pour la réhabilitation avec des déductions ou exemptions d’IMI et d’IMT, une simplification accélérée des licences pour la réhabilitation et des soutiens financiers pour la récupération de ce patrimoine.