Entre 2011 et 2021, le nombre de familles a dépassé en moyenne de 4 000 par an l’offre de logements, et entre 2021 et 2024, il a dépassé en moyenne de 14 000 par an l’offre de logements, avec la croissance des ménages et de l’immigration comme explication de cette tendance.
Les 15 dernières années montrent une inversion profonde de la tendance observée lors des trois décennies précédentes, lorsque l’augmentation des logements, de plus de 80 000 par an, était bien supérieure à la variation du nombre de familles, d’environ 40 000 par an.
Cette étude sur le marché du logement au Portugal, publiée dans le bulletin économique de décembre de la banque centrale, évalue l’impact et les pressions de la démographie sur l’offre et la demande de résidences au Portugal pendant les quatre décennies entre 1981 et 2021, à partir des données des recensements, et entre 2021 et 2024, grâce à de nouvelles informations disponibles.
Au cours des 45 dernières années, le nombre de familles au Portugal a augmenté en moyenne d’environ 35 000 par an, avec la plus forte croissance entre 1991 et 2011 (47 000 en moyenne par an) et entre 2021 et 2024 (36 000 en moyenne par an).
Cette croissance s’est accompagnée d’une réduction de la taille des ménages. Si en 1981, les familles comptaient en moyenne 3,4 personnes, entre 2011 et 2021, ce nombre est tombé à 2,5.
L’étude de la BdP conclut que cette diminution « reflette l’augmentation de l’espérance de vie, la baisse de la fertilité et le nombre réduit d’unités familiales », les personnes âgées contribuant le plus au poids des petites familles.
Mais c’est le solde migratoire qui a été la principale cause de l’augmentation du nombre de familles depuis 2017. Entre 2021 et 2024, cela s’est traduit par 127 000 personnes en moyenne par an, contre 10 000 par an entre 1981 et 2021.
En supposant que la taille moyenne des familles immigrantes est égale à celle des familles résidentes en 2021, la banque centrale conclut que l’entrée nette d’individus explique une augmentation annuelle moyenne du nombre de familles de 52 000 au cours de cette dernière période 2021-2024.
À l’échelle régionale, le nombre de familles a augmenté sur les côtes et diminué à l’intérieur du pays, avec 67% des municipalités enregistrant une hausse au cours des dernières années, principalement en raison du solde migratoire « qui a compensé dans de nombreuses municipalités la tendance à la réduction des familles due au solde naturel négatif ».
Odemira se distingue parmi les municipalités ayant les plus fortes augmentations en pourcentage du nombre de familles, ainsi qu’une plus grande dynamique de la demande par rapport à l’offre de logements, suivie des régions de l’Ouest et du Vale do Tejo, du Centre, de l’Algarve et de la Péninsule de Setúbal.
La réduction en pourcentage la plus significative de familles a été observée dans l’intérieur du Nord et de l’Alentejo.
Inversement, il est observé que l’offre de logements « a augmenté à un rythme beaucoup plus lent depuis 2011 » que pendant les deux décennies précédentes, l’analyse de la BdP montrant qu’elle est passée d’une moyenne de 82 000 entre 1981 et 2011 à 11 000 entre 2011 et 2021, et 22 000 entre 2021 et 2024.
L’étude souligne également que le nombre de résidences secondaires et de logements vacants a tendance à diminuer, pour répondre à l’augmentation de la demande de résidences principales non satisfaite par l’augmentation de l’offre de nouveaux logements, bien que « la majorité des municipalités continue d’avoir un nombre relativement élevé de vacants », supérieur à 4 % du total.
La quantité de logements qui restent vacants s’explique par une multitude de facteurs, notamment leur caractère « ancien » nécessitant des « améliorations » ou leur possession par « plusieurs propriétaires » en raison d’héritages compliquant leur mise sur le marché.
« L’insécurité et l’instabilité juridique et fiscale » du marché locatif, la lenteur des expulsions, la fiscalité « relativement faible » sur la propriété immobilière, basée sur des « valeurs patrimoniales dans de nombreux cas obsolètes », ou la rentabilité « historiquement élevée » de l’investissement dans l’immobilier, qui contribue à ce qu’il reste inactif, sont d’autres facteurs remarqués.
L’étude du bulletin économique indique également que « le parc de logements publics est très réduit au Portugal (environ 2 %), contrastant avec d’autres pays européens », tels les Pays-Bas ou l’Autriche, « où il dépasse 20 % ».
La BdP s’est également penchée sur le secteur de la construction, estimant que « l’augmentation de l’offre par le biais de nouvelles constructions est aussi un facteur pertinent pour atténuer les pressions existantes sur le marché ».
« Dans les prochaines années, la construction de nouveaux logements devrait continuer à augmenter », conclut l’analyse, précisant que cette accélération dépendra de « l’augmentation de la capacité productive et de la productivité ainsi que de la stabilité et de la prévisibilité des divers facteurs juridiques qui influencent le secteur ».
Lors de la présentation du bulletin économique, le gouverneur de la Banque du Portugal, Álvaro Santos Pereira, a souligné que, sur le marché du logement, la demande « est bien supérieure à l’offre » et qu’aucune réponse n’a été apportée, notamment sur le littoral du pays.
Santos Pereira a souligné que l’offre « doit être la priorité » lorsqu’on aborde la crise du logement, rappelant que « la grande partie de la contrainte de l’offre se situe au niveau des municipalités ».
« Les autorisations prennent trop de temps », a-t-il soutenu, défendant la nécessité pour les municipalités de « publier les délais moyens d’autorisation ».
Dans ce cadre d’analyse, le gouverneur a estimé qu’il est important de comprendre ce qu’il faut faire pour augmenter le rythme de construction, ajoutant qu’il est aussi « important d’investir davantage dans la formation dans le secteur de la construction et d’attirer des travailleurs qualifiés, car il existe une pénurie notable de main-d’œuvre » dans ce secteur.