Au Portugal, il manque entre 150 000 et 200 000 logements, mais la capacité du secteur de la construction « est à son maximum », ont alerté ce matin plusieurs promoteurs immobiliers réunis lors d’une conférence pour analyser les mesures du gouvernement en matière de logement.
Cette année, les estimations des acteurs du secteur suggèrent que 28 000 nouveaux logements seront achevés à l’échelle nationale.
« Il y a 20 ans, on construisait 100 000 maisons par an. Aujourd’hui, on construit en moyenne 24 000 à 25 000 nouvelles habitations, avec un pic de 28 000 cette année. Les prix ne baisseront qu’avec plus d’offre, mais il n’y a pas de capacité pour faire plus », a déclaré Manuel Maria Gonçalves, PDG de l’Association portugaise des promoteurs et investisseurs immobiliers (APPII), lors d’une conférence sur le plan de logement du gouvernement organisée par le Diário Imobiliário.
Le manque de main-d’œuvre, estimé à 80 000 à 100 000 travailleurs, la fiscalité « excessive » sur les constructeurs et les clients, représentant jusqu’à 40 % du coût total des projets, la lenteur des licences et le lancement de mesures de stimulation ponctuelles, ayant une durée limitée à une législature, sont les principaux facteurs qui aggravent la crise du logement.
Pour la majorité des intervenants, les mesures annoncées par le gouvernement en septembre sont « ambitieuses » mais « peu réalisables ».
La réduction à 6% du taux de TVA, longtemps exigée par le secteur, « est bienvenue » mais, comme l’a souligné João Sousa, PDG du JPS Group, « elle ne produira peut-être des effets que pour les nouvelles constructions qui seront lancées dans un an et demi ou deux ans ».
De plus, cette mesure et d’autres destinées à encourager l’offre de logements « ont la durée du cycle politique », créant une grande instabilité pour les investisseurs, a-t-il ajouté.
« C’est une mesure courageuse, mais elle devrait aller au-delà de l’année 2030 », a-t-il conclu.
Madalena Azeredo Perdigão, associée du cabinet CCA Law Firm, a rappelé que le nouveau taux réduit de TVA, pour les logements de moins de 648 000 euros, doit encore être autorisé par la Commission européenne, après son passage au parlement, ce qui pourrait retarder sa mise en œuvre.
Le nouveau plan du gouvernement « ne comporte pas de mesures de choc, pourtant nécessaires, car il n’est pas applicable immédiatement », a considéré José Rui Menezes e Castro, PDG du MAP Group.
« Une politique de choc consisterait à créer des conditions pour mettre sur le marché le parc immobilier existant », a-t-il ajouté.
L’annonce de la construction de milliers de nouvelles maisons par le gouvernement, grâce aux fonds du Plan de relance et de résilience (PRR) et de la Banque européenne d’investissement (BEI) a été remise en question par les promoteurs.
« Les chiffres augmentent chaque jour pour avoir un impact, mais il n’y a pas de capacité pour construire ce qui est annoncé. Chaque municipalité travaille avec le PRR comme si c’était une microentreprise. Il n’y a pas de structure globale occupant tout, au niveau central », a considéré João Sousa.
Nuno Malheiro, architecte, a ajouté que ni les municipalités ni l’Institut du logement et de la réhabilitation urbaine (IHRU) n’ont la capacité d’exploiter les fonds disponibles, notamment ceux du PRR qui se terminent en 2026.
Concernant la simplification des licences, également annoncée par le gouvernement, les intervenants ont illustré, par des situations concrètes, leur expérience auprès des mairies, soulignant que la réduction des délais de réponse n’est pas suffisante.
« La même loi est interprétée différemment par les mairies, sans parler des réglementations, avec leurs propres règles. Cela complique et crée de l’insécurité », a déclaré Nuno Malheiro, pour qui « simplifier, c’est uniformiser les règles » dans toutes les municipalités.
Le plan de logement du gouvernement, annoncé en septembre comme une « politique de choc » pour « secouer le marché de la construction et de la location » dans le pays, inclut la réduction de la TVA dans la construction à 6% pour les ventes jusqu’à 648 000 euros et les loyers jusqu’à 2 300 euros, des déductions fiscales pour les loyers jusqu’à 900 euros, la réduction du taux d’IRP de 25% à 10% pour les loyers « modérés » jusqu’à 2 300 euros, la simplification des licences et l’augmentation de l’IMT pour les non-résidents.