À l’origine de cette interprétation du fisc se trouve la question d’un contribuable qui a demandé des informations contraignantes concernant les conséquences de l’utilisation « sporadique » de son appartement pour des locations touristiques après l’avoir acheté en octobre 2024 pour y résider.
À cette date, le régime IMT Jovem était déjà en vigueur, exemptant totalement de cet impôt (et du droit de timbre) les maisons d’une valeur allant jusqu’à 316 772 euros (valeur en vigueur en 2024, augmentée à 324 058 euros en 2025) et partiellement, avec un taux de 8 %, la part au-delà de ce seuil jusqu’à 633 453 euros (648 022 euros en 2025).
Selon l’AT, si le propriétaire décide d’exploiter, même sporadiquement, le logement touristique avant l’écoulement de six ans depuis l’acquisition, il devra payer l’IMT correspondant, disposant de 30 jours pour en demander la liquidation.
L’AT précise également que, dans cette situation, l’IMT sera calculé au taux de 6,5 %, applicable aux acquisitions de biens immobiliers urbains qui ne sont pas exclusivement destinés à l’habitation ou à l’habitation propre et permanente.
En soulignant que les avantages d’exonération et de réduction des taux en matière d’IMT « prennent en compte l’utilisation faite par l’acquéreur et non seulement la finalité prévue dans le permis », l’AT mentionne que l’avantage accordé en termes d’exonération ou de réduction des taux expirera si, au cours des six années suivant l’acquisition, le bien est affecté à un usage autre que celui ayant justifié son octroi.
La loi prévoit certaines situations où il est possible de donner une destination différente au bien avant ces six ans, sans perte de l’avantage fiscal, notamment en cas de changement dans la composition du ménage (mariage, divorce ou augmentation du nombre de personnes à charge) ou de mutation du lieu de travail à une distance supérieure à 100 kilomètres de la résidence habituelle.
Cependant, ces exceptions n’incluent pas l’affectation de l’immeuble à des locations touristiques.
Ainsi, conclut-elle, si « la fraction autonome d’un bâtiment urbain acquis exclusivement pour usage d’habitation propre et permanente […] commence à être exploitée, même sporadiquement, comme hébergement touristique sous la forme d’un appartement, le bien sera, de facto, utilisé de manière intermittente pour des ‘services d’hébergement temporaire, notamment pour les touristes, moyennant rémunération' ».
Si cette affectation se produit avant l’expiration du délai de six ans, la fraction autonome « cessera d’être exclusivement affectée à l’habitation (et, à plus forte raison, à l’habitation propre et permanente), et ne correspondant à aucune des exceptions prévues [par la loi], l’exonération d’IMT dont elle a bénéficié lors de l’acquisition expirera ».
Dans ce cas, le fisc précise en outre qu’il ne sera pas possible d’appliquer au contribuable l’IMT pour les résidences secondaires, lequel ne prévoit aucune exonération et comprend des taux qui augmentent progressivement avec la valeur du bien.
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