Guide de prévention des arnaques immobilières au Portugal : Conseils essentiels pour les acheteurs étrangers
L’achat d’un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger représente une opportunité d’investissement passionnante, mais comporte également son lot de défis particuliers. Bien que le Portugal soit généralement un pays sûr pour les transactions immobilières, les acheteurs étrangers peuvent parfois devenir la cible d’opérateurs malhonnêtes. Ce guide complet détaille les pièges et arnaques les plus courantes à éviter, ainsi que des stratégies de protection efficaces.
1. Constructions illégales et permis manquants
Le risque : L’un des problèmes les plus sérieux lors de l’achat d’une propriété portugaise est la découverte de modifications non autorisées ou de structures construites sans les permis appropriés.
Signaux d’alerte :
- Annonces mentionnant une « rénovation récente » sans évoquer les permis
- Transformation de garages en espaces habitables
- Aménagement informel de combles
- Piscines ou extensions absentes des plans originaux
Comment vous protéger :
- Vérifiez toujours la licence d’habitation (licença de habitação) du bien envisagé
- Pour les propriétés rénovées, assurez-vous que tous les travaux sont dûment autorisés
- Envisagez de faire appel à un ingénieur pour une inspection approfondie
- Contactez le service d’urbanisme local pour confirmer que la propriété correspond aux plans approuvés
- Demandez les documents prouvant que toutes les structures sont légalement autorisées
Les structures construites illégalement peuvent devenir votre responsabilité après l’achat, avec un risque d’ordre de démolition imposé par les autorités.
2. Dettes cachées liées à la propriété
Le risque : Au Portugal, certaines dettes restent attachées à la propriété plutôt qu’au vendeur, et peuvent donc devenir votre responsabilité après l’acquisition.
Dettes cachées courantes :
- Taxes foncières impayées (IMI)
- Arriérés de factures d’eau et d’électricité
- Charges de copropriété non réglées
- Privilèges d’entrepreneurs impayés
- Hypothèques non levées
Stratégie de protection :
- Faites obtenir par votre avocat des certificats d’absence de dettes pour tous les passifs potentiels
- Exigez que le vendeur règle toutes les factures en suspens avant la signature
- Stipulez explicitement dans le contrat d’achat que la propriété est vendue libre de toute charge ou dette
- Si le vendeur a une hypothèque, assurez-vous que la banque fournisse une attestation de solde
- Vérifiez l’annulation de l’hypothèque au moment de la signature chez le notaire
Attention : Si une dette ou une hypothèque n’est pas correctement apurée, vous pourriez en « hériter » en même temps que votre nouveau bien !
Très bien, voici la suite de la version améliorée en français :
3. Problèmes liés aux locataires et à l’occupation
Le risque : L’achat d’une propriété avec des locataires ou des occupants existants peut créer des complications importantes, particulièrement au Portugal où les lois de protection des locataires sont très fortes.
Ce qu’il faut savoir :
- Les contrats de location antérieurs à 1990 incluent souvent des droits de location à vie avec des loyers contrôlés et bas
- Les possibilités d’expulsion sont limitées et peuvent nécessiter d’importantes compensations
- Même les membres de la famille du vendeur occupant le logement peuvent créer des complications
Signaux d’alerte :
- Propriétés vendues en dessous du prix du marché avec des locataires présents
- Vendeurs réticents à discuter du statut d’occupation actuel
- Refus d’inclure la clause « livre de pessoas e bens » (libre de personnes et de biens) dans les contrats
Comment vérifier :
- Confirmez toujours s’il existe des locataires ou des occupants
- Assurez-vous que votre promesse de vente stipule explicitement que la propriété sera vacante à la transaction
- Méfiez-vous des arnaques, particulièrement à Porto, où certains groupes louent des propriétés puis les « sous-louent » via de faux baux à des étrangers.
4. Fraude au titre de propriété
Le risque : Bien que rare, la fraude au titre survient lorsqu’une personne prétend faussement être propriétaire d’un bien pour le vendre.
Mesures de prévention :
- Travaillez exclusivement avec des notaires et avocats réputés qui vérifieront l’identité du vendeur
- Ne contournez jamais la procédure formelle d’acte notarié ou ne tentez pas de transactions « au noir »
- Assurez-vous que tous les propriétaires légitimes signent, particulièrement pour les biens en succession
- Soyez prudent avec les propriétés ayant un historique complexe de propriété dû à des héritages ou des divorces
Note importante : Les lois portugaises sur l’héritage peuvent entraîner plusieurs copropriétaires pour un même bien. Tous doivent consentir à la vente, soit personnellement, soit par procuration.
5. Agents et intermédiaires non licenciés
Le risque : Des personnes non licenciées agissant comme agents immobiliers opèrent illégalement au Portugal et offrent peu de recours en cas de problèmes.
Comment identifier les agents légitimes :
- Vérifiez que tout agent immobilier possède un numéro AMI valide (délivré par le gouvernement portugais)
- Méfiez-vous des « amis du propriétaire » ou des individus trouvés sur les réseaux sociaux proposant de négocier des transactions
- Les agences légitimes ont des bureaux physiques et de la documentation professionnelle
Procédure de vérification :
- Tous les agents immobiliers doivent être licenciés au Portugal
- Vous pouvez vérifier le numéro AMI d’une agence sur le site de l’IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção)
- Insistez toujours pour des promesses de vente en bonne et due forme et une représentation légale
6. Arnaques aux virements bancaires et paiements
Le risque : Les transferts importants pour l’achat immobilier peuvent attirer des cybercriminels sophistiqués tentant d’intercepter les fonds.
Protocoles de sécurité :
- Confirmez les coordonnées bancaires directement avec votre avocat ou le vendeur en personne ou par téléphone vérifié
- Soyez vigilant aux e-mails prétendant communiquer de « nouvelles coordonnées bancaires » – ce sont souvent des tentatives de fraude
- Vérifiez doublement tous les IBAN avant de transférer l’argent
- Négociez pour que les dépôts soient conservés en séquestre plutôt que transférés directement aux vendeurs
- Ne payez jamais le prix total d’achat avant la signature de l’acte
Bonne pratique : Transférez uniquement les fonds lors de la finalisation officielle ou sur un compte séquestre de confiance en échange de documents signés.
7. Arnaques aux entrepreneurs de rénovation
Le risque : Si vous achetez une propriété nécessitant des rénovations, choisir des entrepreneurs peu fiables peut entraîner des pertes financières et un travail de mauvaise qualité.
Stratégie de protection :
- Obtenez plusieurs devis de différents entrepreneurs
- Vérifiez minutieusement les références et les travaux précédents
- Ne payez jamais 100% d’avance – structurez les paiements selon l’avancement des travaux
- Vérifiez que les entrepreneurs sont dûment enregistrés et assurés
- Utilisez des contrats écrits pour tous les travaux importants de rénovation
Plainte courante : Les communautés d’expatriés signalent fréquemment des problèmes avec des constructeurs qui disparaissent après avoir reçu le paiement ou effectuent un travail de qualité médiocre.
8. Offres de multipropriété et clubs de vacances
Le risque : Particulièrement dans les zones touristiques comme l’Algarve et Madère, des tactiques de vente agressives pour des multipropriétés ou des clubs de vacances sont parfois déguisées en investissements immobiliers.
Signaux d’alerte :
- Invitations à des « séjours gratuits le week-end » avec présentations commerciales obligatoires
- Propriétés proposées à des prix étrangement bas avec des droits d’utilisation annuels limités
- Environnements de vente sous haute pression avec des offres « valables aujourd’hui uniquement »
- Difficulté à comprendre l’ensemble des obligations contractuelles
Distinction importante : Bien que ces arrangements puissent être légaux s’ils sont correctement structurés, ils ne doivent pas être confondus avec la véritable propriété immobilière et impliquent souvent des frais annuels permanents.
Protection de votre investissement immobilier au Portugal
Bien que le Portugal offre généralement un environnement sûr et transparent pour les achats immobiliers, les acheteurs étrangers doivent faire preuve d’une diligence similaire – voire supérieure – à celle qu’ils exerceraient dans leur pays d’origine.
Stratégies de protection essentielles :
- Constituez une équipe de professionnels locaux qualifiés (avocat, notaire, inspecteur immobilier)
- Vérifiez minutieusement tous les documents relatifs à la propriété
- Suivez scrupuleusement les procédures légales sans chercher de raccourcis
- Soyez particulièrement vigilant concernant l’historique de la propriété, l’occupation et les obligations financières
