La proposition déposée par le gouvernement à l’Assemblée de la République constitue une autorisation législative qui permet à l’exécutif de Luís Montenegro de modifier le Code de la TVA et d’autres codes fiscaux dans le but de favoriser l’offre de logements à des prix plus modérés.
L’initiative prévoit l’application d’un taux de TVA de 6 %, au lieu du taux normal de 23 %, durant une période temporaire, jusqu’en 2029, sous certaines conditions.
L’incitation fiscale ne s’applique que si les propriétaires construisent ou réhabilitent des biens destinés à l’habitation et vendent le logement jusqu’à 648 000 euros ou s’ils louent le bien en pratiquant un loyer mensuel ne dépassant pas 2 300 euros par mois.
L’application de ce bénéfice de TVA se fait par le remboursement de la différence entre les deux taux. Un propriétaire effectue les travaux et paie le montant avec la TVA régulière et, ensuite, demande à l’Autorité fiscale et douanière (AT) de lui restituer le montant auquel il a droit, s’il remplit les conditions.
Conformément au texte de l’autorisation législative, « l’AT procède au remboursement dans un délai maximal de 150 jours à compter de la réception de la demande dûment instruite » soumise par les contribuables.
« Le montant remboursé correspond à la différence entre le montant de la TVA effectivement et véridiquement supportée au taux normal [23 %] et celui qui résulterait de l’application du taux réduit appliqué sur les dépenses éligibles », indique le texte législatif.
Si un propriétaire cesse de remplir « toute condition » de ce nouveau régime, l’AT « peut procéder à la correction du montant remboursé dans un délai de 4 ans à compter de l’expiration du délai légal pour remplir ces conditions, une liquidation supplémentaire étant émise ».
Avec la modification maintenant proposée, la liste du Code de la TVA répertoriant les biens et services soumis au taux de 6 % inclura les « entreprises de construction ou de réhabilitation de biens destinés à la vente pour résidence principale et permanente de l’acquéreur ou pour location d’habitation, dont le prix de vente ou la valeur de loyer mensuel ne dépasse pas les limites » prévues dans un nouveau décret-loi à rédiger par le gouvernement.
Il en va de même pour les « entreprises de construction ou de réhabilitation d’immeubles urbains ou de fractions autonomes d’immeubles urbains pour location d’habitation ou location pour sous-location habitation incluse dans le régime des contrats d’investissement pour location » à approuver par le gouvernement via un décret-loi.
Le propre texte aujourd’hui déposé au parlement précise quels sont ces seuils, déjà annoncés par le gouvernement, rendant explicite que l’attribution des incitations fiscales est soumise à « des limites maximales de loyer mensuel modéré et de prix de vente modéré ».
Pour les propriétaires qui construisent des maisons destinées à la location, le loyer à pratiquer ne pourra pas dépasser « 2,5 fois la valeur de la rétribution minimale mensuelle prévue pour 2026 », soit 2 300 euros, en tenant compte de la valeur annoncée par le gouvernement.
En ce qui concerne le prix de vente, l’incitation ne s’applique que si la vente n’excède pas « la limite supérieure du 2e échelon visé à l’alinéa b) du n° 1 de l’article 17 du Code de l’IMT », soit 648 022 euros.
En plus de la modification du Code de la TVA, le gouvernement propose également de modifier le Code de l’IRS, le Statut des avantages fiscaux et le Code de l’IMT (Impôt municipal sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers).
Dans le but d’augmenter l’offre de logements, l’exécutif propose que les propriétaires qui vendent une maison soient exemptés d’IRS sur les plus-values immobilières s’ils réinvestissent les gains dans des biens pour la location d’habitation.
Il est également prévu une réduction du taux d’imposition autonome de l’IRS appliqué sur les revenus obtenus, jusqu’en 2029, avec des contrats de location et de sous-location d’habitation. Au lieu du taux actuel de 25 %, l’exécutif demande au parlement d’approuver un taux de 10 %, si le loyer demeure dans la limite considérée comme prix modéré par l’exécutif (2 300 euros mensuels).
Dans le cas où les biens sont détenus par des entreprises, l’exécutif prévoit que seule la moitié des revenus immobiliers compte pour l’imposition en IRC.